Перераспределение земельных участков

Что такое перераспределение земельных участков?

Вследствие процедуры перераспределения получаются новые участки из соседних земель. Это означает, что собственники соседних участков передают официально друг другу часть своей земли.

Происходит это в том случае, когда собственники соседних земель хотят продать или поменяться друг с другом частью своих участков, в этом случае договор купли-продажи не заключается, т.к. часть от земли нельзя поставить на учет.

При перераспределении сформировываются новые участки, а прежние прекращают свое существование, но к любому из них должен сохраниться доступ. Перед началом данной процедуры необходимо уточнить площадь и границы участков, т.к. законодательством установлены предельные размеры, его они не должны превышать.

4. Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой

Земли, принадлежащие государству или муниципалитету, как и другие земельные участки, могут участвовать в процедуре перераспределения.

Перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности допускается в следующих случаях:

все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;
земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;
все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

В соглашении или решении уполномоченного органа указываются реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории (если перераспределение осуществляется на основании утвержденного проекта межевания).

В соглашении прописываются такие обязательные моменты, как:

участники правоотношений;
данные о наделах, участвующих в образовании новых массивов;
обоснование прав сторон на перераспределяемые земельные участки;
полномочия и обязательства сторон, в рамках образования новых наделов;
распределение бремени расходов, связанных с выполнением по образованию земельных участков;

отсутствует письменное согласие лица, которому принадлежат участки на одном виде права;
предусматривается перераспределение земельного участка, являющегося предметом аукциона, либо в отношении такого земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек;
границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Законом о регистрации;
предусматривается перераспределение земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка и не принято решение об отказе в этом предоставлении.

Процедура перераспределения земельных участков

Если проводится объединение смежных земельных участков, то после процедуры межевания, границы старых участков прекращают свое действие. И у владельца нового участка появляется право на собственность перераспределенных земель.

Перераспределение земель влечет за собой изменение площади нового объекта недвижимого имущества. Однако в процессе перераспределения нельзя ограничивать свободный доступ к остальным земельным участкам.

Этапы перераспределения, которые необходимо пройти, если данный процесс происходит между собственником земельного участка, которым является физическое лицо, и администрацией местного самоуправления, которой принадлежат свободные земли, расположенные рядом:

необходимо определить точное месторасположение земельного участка, в отношении которого поднят вопрос. Этим занимаются специалисты кадастровой службы, которые составляют необходимые документы, включающие схему расположения участка и межевой план;
собственник земельного участка предоставляет пакет документов в местную администрацию, где соответствующий отдел занимается их рассмотрением;
закон отводит на рассмотрение документов и принятие соответствующего решения 30 дней, по истечении которых заявителю вручается положительное или отрицательное решение;
при положительном решении, заявитель за свой счет оплачивает государственную кадастровую регистрацию земельного участка, который был вновь образован;
на вновь образованный участок выдается новый кадастровый паспорт и между его собственником и местной администрацией заключается соответствующее соглашение о перераспределении границ участка. Оригинал соглашения, подписанный администрацией, вручается собственнику, который обязан в течение месячного срока возвратить один экземпляр соглашения со своей подписью;
в течение следующего месяца гражданин должен оплатить все работы по перераспределению земель;
далее следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на вновь образованный земельный участок.

В связи с тем, что данная процедура довольно сложная и занимает продолжительное время, то гражданам рекомендуют обращаться в специализированные компании, которые занимаются предоставлением услуг по сопровождению процесса перераспределения земель до получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает право собственности на земельный участок. Следует иметь в виду, что такие услуги оплачиваются отдельно.

Соглашение является юридическим документом, который удостоверяет право собственности физического лица на вновь образованный земельный участок.

Данный документ составляется в письменной форме и содержит следующие данные:

анкетные данные собственника участка или собственников, если их несколько;
техническая характеристика земельного участка;
сведения о праве собственности каждой из сторон на земельные участки;
изложение сути документа, то есть отражение цели проведения перераспределения земель.

Для обращения в местную администрацию по вопросу перераспределения земель, к заявлению приложите пакет документов, в который входят:

свидетельство о праве собственности на земельный участок;
правоустанавливающий документ на действующий земельный участок, в результате которого заявитель получил его в собственность;
схематический план земельного участка;
кадастровый паспорт на земельный участок;
копию гражданского паспорта заявителя.

При подаче документов следует иметь в виду, что кадастровый паспорт должен быть изготовлен не позже чем за два года до обращения с заявлением о перераспределении земель.

Отказ в перераспределении земельного участка

Перечень обстоятельств, препятствующих заключению административного соглашения о перераспределении земель муниципальной и госсобственности, оговорен ст. 39.27 ЗК РФ. Это:

отсутствие письменного согласия лица, в пользование которого находится один из исходных участков;
предусмотрен передел объектов, хотя бы один из которых выставлен на аукцион;
в отношении одного из исходных участков принято решение о предварительном согласовании предоставления, и срок его действия не истек;
границы исходного участка подлежат уточнению;
имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения участка (перечень которых дан в ст. 11.10 ЗК РФ);
в отношении одного из исходных участков подано заявление о предоставлении, и оно находится на рассмотрении.

Отказ в перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности, последует при отсутствии:

оснований для передела, исключительный перечень которых содержит ст. 39.28 ЗК РФ;
нотариально удостоверенного согласия всех правообладателей.

Отказ ждет частное лицо, обратившееся в муниципалитет за переделом участков в случае, если по его окончании в частных руках окажутся земли и участки:

превышающие гранично допустимые размеры;
ограниченные в обороте;
зарезервированные для публичных нужд;
в отношении которых оглашено извещение о проведении аукциона;
касательно которых принято решение о предварительном согласовании предоставления или получено заявление по этому поводу.

Отказ в перераспределении может быть дан:

если муниципальные земли, которые подлежат передаче в частные руки в ходе передела, могут стать самостоятельным полноценным земельным участком;
границы исходного объекта, находящего в частной собственности, подлежат уточнению на основании Закона №221 «О госкадастре недвижимости»;
есть основания к отказу в утверждении схемы расположения участка, документ разработан с нарушениями требований к особо охраняемым природным территориям;
хотя бы один из образуемых участков расположен в границах территории, касательно которой утвержден проект межевания территории.

Отказ в заключении соглашения о переделе должен быть мотивированным. Примечательно, что отсутствие в госкадастре недвижимости сведений о местоположении земельного участка, находящегося публичной собственности, самого по себе не считается основанием для отказа в перераспределении.

Требования к земельным участкам

К участкам, направленным на перераспределение, предъявляются особые требования. Отклонение от которых сделает невозможным проведение кадастровых работ.

Земли должны иметь общую территорию, смежные границы;
Участки обязаны быть зарегистрированы согласно законодательству РФ, иметь определённые границы. Если разграничение участка не проводилось, то следует обратиться к геодезистам для установки точных границ.

Важно! Участки обязательно должны иметь нормативно закреплённые точки распределения, установленные с высокой точностью, в противном случае границы придётся определять заново.

Перераспределять земельные участки возможно при условии их нахождения в одной категории пользования;
Участки, направленные на перераспределение, должны располагаться в одном муниципалитете;
После создания новых участков необходимо обеспечить владельцам доступ к их территориям через оговорённые сервитуты или общественные земли;
По завершении кадастровых работ требуется получение письменного согласия собственников обновлённых участков, а также подписание протокола перераспределения.

Важно! Если перераспределение земель было проведено по решению суда, то необходимости в согласии владельцев нет.

Схема перераспределения земельного участка с муниципальной землей

При обращении с заявлением о перераспределении земель, если смежный земельный участок принадлежит муниципалитету, необходимо соблюдать следующие требования.

Схема межевания земельных участков выполняется согласно топографической съемке, на основании данных кадастрового паспорта и площади земельного участка. При этом возможно составление одной схемы межевания для нескольких смежных участков.

Для того чтобы изготовить схему межевания, кадастровый инженер использует:

кадастровый паспорт на земельный участок;
правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительные данные из муниципалитета;
другую документацию при необходимости.

Составленный документ должен включать в себя сведения о:

категории земельного участка;
разрешенном виде использования;
площади участка;
его доступности;
какие имеются правовые основания для образования нового земельного участка.

Выполненная схема межевания содержит такие части:

титульный лист;
графическую часть;
координаты границ земельного участка.

Кроме того, при наличии заявления об утверждении схемы, в пакет документов следует включить:

пояснительную записку;
обзорную схему границ земельного участка, с обозначением расположенной на нем недвижимости;
данные государственного кадастра недвижимости;
правоустанавливающие документы на землю;
письменные согласия собственников смежных участков.

Составленные документы подписываются исполнителем, а на оборотной части схемы межевания проставляется штамп «Согласовано». При этом указывается подробная информация о заказчике, которая удостоверяется его подписью.

Весь пакет документов изготавливается в электронном виде, поэтому предоставления его на бумажном носителе не требуется.

При оформлении документации необходимо соблюдение следующих требований:

документ должен быть исполнен машинописным текстом, а при написании от руки, буквы должны быть разборчивы;
исправления в документе не допускаются;
записи карандашом производить нельзя;
прилагаемые документы не должны иметь повреждений, из-за которых невозможно прочитать документ;
документы должны быть с текущим сроком действия;
документы, к которым предъявлены требования по нотариальному заверению, должны быть удостоверены нотариусом;
при изготовлении документации следует применять листки формата А4, при этом графическую часть можно нанести на формат А3;
листы прилагаемых документов должны иметь порядковую нумерацию;
подготовленная документация и схематические планы должны быть вложены в папку для бумаг.

Особые требования предъявляются для оформления титульного листа.

Так, в качестве реквизитов должны быть указаны:

гриф, которым утверждается документ;
как называется документ;
порядковый номер листа, на который нанесена схема, а также общее количество листов;
к какой категории земель относится участок и его месторасположения;
размер участка, его фактическое использование, и какое разрешенное использование определено;
способы доступа до участка и на основании чего производится перераспределение земель;
фамилия и инициалы кадастрового инженера;
кто является заказчиком работ;
нынешнее месторасположение земельного участка, определенное с учетом внесенных изменений адреса в схеме;
цифровое обозначение кадастрового номера смежного земельного участка.

В графической части документа указывается:

гриф, под которым утверждается документ;
полное название документа;
выписка из кадастрового реестра;
порядковый номер листа и их общее количество;
цифровое обозначение кадастрового номера земельного квартала;
план расположения участков в одном квартале;
какие условные обозначения применены при составлении документа, и что они означают;
кто является исполнителем, его подпись, скрепленная печатью.

При оформлении каталога с координатами границ земельного участка, указывается:

полное название документа;
как называется объект и его месторасположение;
какую площадь занимает объект и его геодезическое обозначение;
кто является исполнителем документации.

Схема перераспределения

К оформлению схемы перераспределения земельных участков с муниципальной землей есть свои требования:

Схема изготавливается на основании топографической съемки с указанием сведений из кадастрового плана и площади участка.
Допускается изготовление одной схемы для нескольких участков.
При изготовлении схемы используют следующую документацию:
Кадастровый план;
Правоустанавливающие документы на землю;
Сведения из градостроительного органа;
Другая необходимая документация.
В данном документе должна быть представлена информация о категории земель, разрешенном использовании, площади, доступе и основании об образовании новых земель.
Она должна содержать в себе следующие пункты:
Титульный лист;
Графическая часть;
Каталог координат для границ участка.
Если схема предоставлена с заявлением об утверждении, в нее входят такие материалы как:
Записка пояснительного характера;
Обзорная схема границ участка с обязательным указанием имеющейся недвижимости;
Сведения ГКН (государственного кадастра недвижимости);
Документы, подтверждающие собственность на землю;
Согласие других землевладельцев.

Все документы должны быть подписаны исполнителем. На оборотной стороне схемы ставится штамп «Согласовано» с указанием всей информации о заказчике и его подписью.

Вся документация предоставляется в электронном виде, предоставлять их на бумаге не нужно.

Все материалы должны отвечать следующим требованиям:

Текст должен быть напечатан или написан собственноручно, разборчивыми буквами;
Исправлений в документе быть не должно;
В тексте не должен использоваться карандаш;
Все материалы должны быть в хорошем состоянии, без повреждений;
Если у документа есть срок действия, то он не должен быть истекшим;
Если законом предусмотрено предоставление нотариально заверенных документов, то это обязательное условие.
Каждый раздел в схеме должен быть оформлен на листе А4, а оформление графической части возможно на формате А3.
Все листы должны быть пронумерованы.
Разделы схемы и вся документация должны быть помещены в папку.

Требования к оформлению титульного листа:

Реквизиты:
Гриф утверждения;
Наименование документа;
Номер листа схемы и общее количество листов;
Категория и местоположение участка;
Площадь, фактическое и разрешенное использование;
Обеспечение доступа и основание перераспределения;
Данные об исполнителе кадастровых работ;
Данные о заказчике.
Местоположение участка указывается с учетом изменений в адресной схеме.
Кадастровый номер смежного участка.

Требования к графической части:

Гриф утверждения;
Наименование документа;
Выписка из кадастра недвижимости;
Номер листа и их количество;
Номер кадастрового квартала;
План участков расположенных в одном квартале;
Условные обозначения;
Данные исполнителя с подписью и печатью.

Требования к оформлению каталога координат для границ участка:

Наименование документа;
Наименование и местоположение объекта;
Площадь и геодезические данные об объекте.
Данные исполнителя.

Необходимые документы

Для проведения процедуры перераспределения земель потребуются следующие документы:

Паспорта всех действующих лиц, если действует уполномоченное лицо, то документальное подтверждение, разрешающее совершать действия вместо заявителя;
Заявление;
Соответствующие документы, подтверждающие право собственности на участок;
Все технические документы на участвующие в процессе земельные площади;
Согласия всех сторон, которые будут участвовать в перераспределении.

На усмотрение сотрудников службы, могут быть запрошены и другие документы.

Соглашение о перераспределении земельных участков в муниципальной собственности

Перераспределение участков начинается с заключения соглашения, количество лиц участвующих в данной процедуре, действующим законодательством не ограничено.

В соглашение вносятся следующие данные:

ФИО всех участвующих сторон;
Данные паспортов;
Место регистрации и проживания;
Площади земель, которые подлежат перераспределению;
Кадастровые номера;
Места нахождений;
Категории земель;
Место и дата регистраций прав на имущество;
Данные из всех свидетельств о регистрации прав;
Указываются все данные на новые участки (места нахождений, категории земель, площади, кадастровые номера), если участок не один, то стандартные характеристики указывают на все участки.

При получении одним из собственников участок меньшей площади, чем был, в соглашении указывается компенсирующая сумма, которая должна быть уплачена другим собственником.

Межевой план при перераспределении

Произвести процедуру перераспределения не так уж сложно при обращении к специалистам по межеванию.

План по межеванию состоит из совокупности двух планов по разделу и объединению участков.

Под разделом подразумевается получение из одного участка несколько смежных.По закону межеванием может заниматься только кадастровый инженер. Для внесения изменений в кадастровый паспорт, специалист должен подготовить план межевания.Привлечение других сотрудников без соответствующей квалификации не допустимо, этим должен заниматься только инженер, начиная с измерения и заканчивая оформлением необходимой документации.Есть два вида межевания участков, первый без выезда на местность; второй, когда специалист выезжает и реально замеряет и делит границы земельных участков.После разделения участка, инженер составляет план и согласует его с собственником. После согласования всей документации, специалист вносит изменения в границу, что указывает в плане межевания. После того, как межевой план готов, работа специалиста может считаться законченной.
Под понятием объединения лежит процедура получения одного участка из нескольких смежных.Этой процедурой занимается кадастровый инженер. При процедуре объединения земельных участков, специалисту нет необходимости ехать на место с замерами, т.к. все площади участков должны быть в кадастровом паспорте.Специалисту необходимо получить от заказчика всю нужную документацию и изучить ее. Инженер проверяет, есть ли возможность объединить участки, вносит все необходимые изменения в границы и отражает все изменения в межевой план.

Выделение земельного участка

Общее правило действующего земельного законодательства – возмездное приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту – «земельные участки», «земли»). Безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством.

При этом следует учитывать, что в связи со вступлением 30 октября 2001 г. в силу Земельного Кодекса РФ в настоящее время земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Права постоянного (бессрочного) пользования, которые возникли на земельные участки у других субъектов (например, у граждан) до 30 октября 2001 г. подлежат переоформлению на право собственности или право аренды до 1 января 2006 г. В рамках земельных отношений появляются множество проблем, связанных со спорами между землевладельцами и с правильным оформлением соответствующих документов. Зачастую обычный землевладелец может до конца и не знать об этих проблемах, так как обычные граждане не отслеживают изменения в законодательстве.

В конечном итоге это ведет к тому, что у некоторых землевладельце нет всех тех документов, которые подтверждают границы и право собственности на конкретный земельный участок. Чтобы исправить ситуацию следует изучить новое законодательство или обратиться за юридической помощью к специалистам, занимающимся земельными вопросами. Каждые несколько лет могут изменяться составы документов, требующихся для земельных участков или их процедуры оформления. Поэтому то что было несколько лет назад, сейчас уже может делаться совсем иначе.

Именно поэтому важно при производстве каких-либо действий с земельным участком посмотреть последнюю редакцию законодательства. Также можно обратиться за консультацией к юристу, он сможет пояснить какие изменения были введены и как изменилась ситуация с фактической точки зрения

В конечном итоге это поможет изначально понимать ситуацию и не вызовет новых проблем. Если же ситуация коснется спора по поводу земельных участков, то чаще всего данный спор дойдет до суда. Поэтому в этом случае лучше не рисковать лишними квадратными метрами, а обратиться за помощью к специалистам, которые смогут максимально отстоять вашу точку зрения.

После 30 октября 2001 г. земельные участки также не могут выделяться гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, но при этом права, приобретенные ими до вступления в силу ЗК РФ, сохраняются.

Учитывая, в соответствии с подп. «в» п. 1 ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов случаи бесплатного предоставления земельных участков могут быть предусмотрены не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов.

Список источников