Как узаконить тамбур на лестничной клетке

Как узаконить «тамбур»?

Отгораживая «тамбур», соседи по лестничной клетке редко спрашивают согласия других собственников жилых помещений, считая, что в этом нет необходимости. Однако Жилищный кодекс РФ говорит об обратном. Часть общего коридора — это общее имущество собственников многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ) — всех собственников, а не только с конкретной лестничной клетки. По смыслу ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, создание «тамбура» — это уменьшение общего имущества, допустимое только с общего согласия, полученного и оформленного с соблюдением требований закона.

Кто-то может возразить, что в большинстве случаев «тамбуры» годами и даже десятилетиями существуют без всякого юридического оформления. Однако это не отменяет того факта, что имеет место нарушение положений ЖК РФ. Чтобы инициировать процедуру демонтажа незаконно установленных перегородок, достаточно одного недовольного соседа, который обратится с иском в суд.

В суде создание «тамбура» может быть расценено как реконструкция (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 28.01.2016 по делу N 33-255/2016) и как перепланировка (решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 25 мая 2010 года по иску к обществу с ограниченной ответственностью «Управдом» о признании права собственности на часть общего имущества «тамбур»).

В обоих случаях узаконить «тамбур» можно, если на это получено согласие всех собственников, не нарушены строительные и др. нормы и правила, изменения не влияют на эксплуатационные характеристики дома. Для проверки этого может быть проведена строительно-техническая экспертиза. О правилах согласования перепланировки жилого помещения читайте в правовой инструкции 9111.ru Как согласовать перепланировку квартиры?

Незаконная перепланировка

Монтаж железной двери, отгораживающей тамбур от квартир, условно называют незапланированной перепланировкой. В результате, после установки металлической конструкции оборудуется совершенно новый тамбур на лестничном проеме, либо полностью перестраивается ранее существовавшая пристройка.

Данный пункт прописан в Правилах и стандартах технического использования жилищного фонда (установлен 27 сентября 2003 года, №170). Именно поэтому устанавливать перегородки на общих площадках многоквартирных домов запрещено. Чтобы выполнить перепланировку, необходимо изначально согласовать этот вопрос с соответствующими инстанциями. Не менее важным вопросом становится общее решение всех соседей по коридору, которые могут быть против монтажа подобного ограждения.

Проблема заключается в том, что установка железной двери в тамбуре – это своевольный «захват» части домового имущества (перегородки либо лестничной площадки), что противоречит российскому законодательству. По закону общее домовое имущество в многоэтажке принадлежит каждому собственнику жилья в этом доме (жилых и нежилых помещений). При этом никакой роли не играет, живет сосед на этом этаже либо нет, пользуется конкретной лестничной площадкой или вовсе не поднимается на этот этаж, он является таким же собственником этого тамбура.

Одна единственная жалоба от соседа может стать причиной долгих судебных тяжб, в ходе которых установка тамбурной двери будет признана незаконной постройкой. На сегодняшний день размер штрафа за самовольную перепланировку лестничного пролета или коридора составляет 2-2.5 тысячи рублей (статья 7.21 КоАП России). Помимо этого, инициативному собственнику придется приводить тамбур в прежний вид за свои денежные средства.

Законность установления тамбурной двери на лестничной площадке

Опираясь на ст.290 Гражданского кодекса и на ст.36 Жилищного кодекса РФ, можно сделать вывод, что законно подъездная конструкция будет установлена, если соблюдены следующие требования:

получено одобрение всех постояльцев дома в письменном виде. Это соглашение должно быть оформлено в виде протокола собрания собственников жилья, на котором большинством владельцев квартир было принято решение о проведении определённых работ;
подъездная конструкция не должна создавать препятствий для открытия входных дверей соседей;
на огороженной территории не должны располагаться общие электрические кабеля, щитки и т.д. получены разрешения от пожарной службы, управляющей компании и муниципальных органов.

Соблюдение всех этих требований позволяет законно установить ограждение в тамбуре. Если требования не соблюдать, тогда такая конструкция может быть демонтирована. Демонтаж производиться своими руками или приглашаются для этого специалисты.

Как получить согласие соседей

Поскольку коридор на лестничной площадке является общим имуществом всех жильцов этого дома, то для установления дверной конструкции в подъезде необходимо письменное одобрение всех квартиросъёмщиков.

Вынести этот вопрос на общем собрании постояльцев. Такой вариант подходит, если собрания жильцов проходят регулярно. Е
сли собрания квартиросъёмщиков организуются редко, то самостоятельно поговорить со всеми постояльцами и получить у них письменное одобрение в свободной форме

Важно, чтобы в письменной форме были зафиксированы ФИО владельца квартиры, адрес проживания, и на выполнения каких работ он даёт письменное разрешение.

Однако если вы установили тамбурную перегородку без согласия всех жильцов многоэтажки, то это не означает, что вы нарушили закон. Многие считают, что собственность, владение и использование – это одно и то же. Но с юридической стороны – совершенно разные понятия.

Также в ст.36 Жилищного кодекса указано, что коридорное пространство относится к общедомовому владению. А в ст.37 ЖК зафиксировано, что доля постояльца в общедомовом владении пропорциональна площади его квартиры. Статья 247 ГК Российской Федерации говорит, что каждый партнёр долевого имущества имеет право на предоставление в его владения и использование пропорционально площади квартиры части общего коридора.

Получение разрешения от пожарных служб

Для получения разрешения от служб пожарной безопасности необходимо соблюсти следующие требования:

подъездная перегородка не должна закрывать проход по лестнице, чтобы жильцы могли беспрепятственно эвакуироваться;
коридорная перегородка должна быть установлена так, чтобы другие дверные проёмы свободно открывались.
Её надо монтировать таким образом, чтобы она открывалась наружу к лифту или лестнице без необходимости использовать ключ изнутри.

С позиции пожарной безопасности эта конструкция не даёт распространяться продуктам горения. Поэтому снос такой двери может быть запрещён нормами пожарной безопасности.

Получение разрешения от управляющей компании

Для получения дозволения от УК необходимо соблюсти следующие требования:

Организовать доступ к общей электропроводке работников УК;
пожарному оснащения; различным счётчикам и другим коммуникациям.

Получение разрешения от муниципальных органов

Эти органы власти решают вопросы, касающиеся перепланировки. Многие полагают, что для законного установления тамбурной перегородки нужно получить разрешение от этой организации. Согласно ЖК за перепланировку жилых помещений налагаются штрафы.

Но, если вы решили получить разрешения от этой организации, тогда следует сделать такие документы:

план, на котором изображена дверная конструкцию с указанием, в какую сторону она будет открываться;
протокол, в котором зафиксировано разрешение всех жильцов дома;
разрешение от пожарной службы.

Законность установки тамбурной двери

Установить перегородку в подъезде законно можно только с согласия всех собственников квартир в доме. Помимо того, разрешение должна дать управляющая компания либо ТСЖ. Эти инстанции отвечают за содержание общего имущества в здании. Дополнительно нужно известить представителей жилинспекции и получить согласие службы пожарного надзора.

Иногда у владельца квартиры есть шанс не только установить переборку, но и оформить участок коридора в частную собственность. Но такая возможность появляется, если здание перестраивается или подлежит реновации. В остальных случаях отгородиться от соседей с согласия всех собственников помещений в данном доме можно, а вот стать владельцем дополнительных «квадратов» – нет. Отделенный участок так и останется общим имуществом.

Самовольное возведение перегородочной конструкции чревато большими проблемами. На владельца могут подать в суд. Истцами обычно выступают недовольные соседи. Но могут обратиться в судебную инстанцию и представители управляющей компании или службы пожарного надзора.

В первом случае недовольство вызывает нарушение прав собственников на общедомовое имущество, во втором претензии чаще всего в том, что переборка является препятствием для получения данных приборов учета или прохода к распределительным щиткам, пожарным гидрантам.

Согласно судебному решению, владельца переборки могут обязать:

демонтировать конструкцию или хотя бы снять замок с двери;
провести ремонт подъезда за свой счет, если при строительстве фальш-стены возникли повреждения стен, пола и потолка в подъезде;
выплатить штраф, если вынесено постановление об административном нарушении.

Иногда суд принимает решение и в пользу владельца переборки и разрешает оставить ее на месте. Основанием служит то, что перегородочная конструкция не является препятствием для контролирующих органов и не ущемляет ничьих интересов, а также соответствует нормативам противопожарной и технической безопасности. Чаще всего разрешают оставить перегородки, если тамбур отделили жильцы нескольких квартир.

Судебные разбирательства требуют много времени и нервов. Гораздо проще перед возведением конструкции получить разрешения и начинать установку перегородки, не думая о штрафах и других проблемах.

Умеряем аппетиты или договариваемся с соседями

Если холл достаточно большой, то у большинства граждан возникает соблазн отгородить себе пространства по максимуму и использовать его в своих целях – разместить там старую мебель, технику, велосипед, мопед и т.д. Но вы должны учитывать и интересы других жильцов, которые тоже имеют право пользоваться коридором. Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, собственник имеет право на предоставление в пользование части общего имущества дома, пропорциональной площади занимаемой квартиры. И если вы «захватили» чужие квадратные метры, то остальные владельцы жилья могут высказать претензии и потребовать денежной компенсации или ежемесячной платы за аренду «излишков». Некоторые принципиальные граждане, особенно, если их поддержит руководство ТСЖ, ЖСК, УК, и вовсе могут предъявить к вам судебный иск.

Так что обязательно переговорите с владельцами ближайших квартир и постарайтесь сделать соседей своими единомышленниками. Если вы сумеете их убедить, тогда они согласятся взять на себя часть расходов по установке двери, а отгородить удастся бульшую по площади территорию.

Справка БН

Сколько квадратных метров в коридоре можно огородить

Подсчитать эту цифру неспециалистам крайне сложно, из-за чего и возникают конфликты. На практике в ряде ТСЖ и ЖСК предлагают использовать следующую формулу. Общая площадь коридора умножается на площадь вашего жилья. Затем полученная цифра делится на общую площадь всех квартир на вашем этаже. Это и будет размер вашей «коридорной» доли. Конкретные данные обо всех площадях можно узнать в правлении ТСЖ, ЖСК, УК. Впрочем, как отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко, эту формулу, если согласие с соседями не достигнуто, легко можно оспорить в суде.

СОВЕТ №2

Как правило, об установке двери договариваются обитатели двух-трех крайних квартир в конце общего коридора на одном этаже. Это может существенно увеличить размер площади, которую вы хотите огородить

Правильная эксплуатация тамбурной двери

Чтобы продлить срок службы конструкции, необходимо ответственно отнестись к ее эксплуатации:

Чтобы избежать внешнего негативного воздействия, не стоит хлопать сильно дверью и прикладывать лишнюю силу при открывании;
При закрывании применяйте минимум усилий и закрывайте ее на замок только после полной фиксации защелки;
Специалисты рекомендуют закрывать замок на все обороты, чтобы повысить уровень защиты конструкции;
Когда дверь находится открытой, не нужно выдвигать ригели или задвижки, это поможет избежать поломки замка;
Необходимо смотреть за тем, чтобы дети не играли с замком и не висели на дверном полотне;
Стоит регулярно очищать фурнитуру от пыли и загрязнений;
Чтобы не испортить облицовку изделия, не нужно мыть его с использованием агрессивных химических веществ;
Чтобы не хлопать постоянно дверью, стоит установить доводчик, который будет плавно закрывать систему.

Тамбур – плюсы и минусы

Нельзя сказать однозначно, хорошая это идея или плохая.

С одной стороны:

появится дополнительное полезное пространство, где можно хранить всякое-разное;
возникнет дополнительная преграда для воров, которые обчищают квартиры;
улучшится шумоизоляция в квартире (вам будут меньше докучать звуки из лифтовой шахты);
можно будет разуваться в тамбуре, соответственно, домой будет попадать меньше грязи с улицы;

с другой стороны:

появится место общего пользования, в котором надо будет убираться вам с соседями;
возникнет дополнительный повод для конфликтов (ситуации могут быть разные, но принцип один: место совместного пользования + разные взгляды на вещи);
если тамбурные двери дешевые и не слишком надежные, то они напротив могут стать приманкой для грабителей.

Есть такое мнение: домушники взломают хлипкую тамбурную дверь, закроются изнутри и спокойно будут заниматься входными дверями. Соседи в подъезде не увидят и не среагируют.

Как видите, бабка надвое сказала. Так что проанализируйте свою ситуацию и отношения с соседями по площадке и, если решите ставить двери, выбирайте добротные, с хорошими замками.

Степени защиты

Помимо конструктивных отличий, металлические тамбурные двери отличаются друг от друга степенью защиты от взлома.

Разделяют четыре уровня.

Самые простые и доступные модели, вскрыть которые может любой взломщик, хоть немного разбирающийся в замках.
Двери второго класса невозможно выломать или открыть с помощью инструментов, с ними смогут справиться только режущие инструменты.
Третий класс еще более защищен. Чтобы вскрыть такую дверь, понадобится специальный электроинструмент и много времени.
Самый надежный – четвертый класс. Эти двери с легкостью устоят перед любым способом взлома и даже выдержат выстрелы из огнестрельного оружия.

Самыми распространенными являются модели второго или третьего класса. Это обусловлено тем, что простейшая недорогая дверь не обеспечит достаточной защиты жильцам, а вариант с повышенной степенью устойчивости просто нецелесообразно устанавливать в типовых многоквартирных домах.

Виды тамбурных дверей

Закон не регламентирует, какие именно двери могут быть установлены в тамбуре. Поэтому выбор зависит исключительно от потребностей, финансовых возможностей и вкуса самих жильцов.

Деревянные общие двери – пережиток прошлого, так как они обеспечивают минимальную защиту. В подавляющем большинстве случаев устанавливаются металлически модели.

Они делятся на несколько видов.

Двери с двумя створками, одна из которых более узкая. Ширина широкой, рабочей части классически равна 90 сантиметрам. Вторая фиксируется специальными защелками и используется для расширения дверного проема, если необходимо пронести крупные предметы.
Трехсекционная дверь. Обычно, боковые части не функционируют и устанавливается такая модель в широких коридорах. Размер подвижной створки составляет 90 сантиметров, поэтому дверь не утяжеляется, несмотря на ширину тамбура.
Дверь с фрамугой, устанавливающейся непосредственно на дверную раму. Используется в коридорах с высокими потолками.
Широкая двухстворчатая модель. Левая часть закрепляется задвижками и открывается при необходимости. Традиционно, формат такой двери составляет 2 метра в высоту и 180 сантиметров в ширину.

Нередко можно встретить в тамбуре решетчатую стальную дверь. С одной стороны, это удобно, позволяет легко увидеть, кто стоит в подъезде. А с другой, такие варианты менее безопасны, так как злоумышленнику сразу видно, сколько замков установлено в данной конструкции.

В глухих моделях дверей устанавливаются глазки, позволяющие наблюдать за лестничной площадкой, а сам коридор не виден никому. Особенно это актуально в тех случаях, когда в тамбуре хранятся велосипеды, коляски или иные дорогостоящие вещи.

Правила установки и эксплуатации

Установка подъездных дверей должна производиться специалистами, имеющими лицензию на подобную деятельность.

Правила установки входной группы:

Проем готовится так, чтобы зазоры между стеной и дверным блоком не превышали 2 см с каждой стороны.
Блок выравнивается по вертикали и по горизонтали. Его положение надежно фиксируется деревянными клиньями.
Диаметр крепежных анкеров — не менее 10 мм, а расстояние между ними — не более 70 см. Глубина погружения анкеров в стену — 15 см.
Проемы между блоком и стенами заполняются монтажной пеной или пенополиуретановым шнуром. Оставшиеся проемы штукатурятся и закрываются наличниками.

Особенности эксплуатации двери предполагают, что петли, доводчик и замок необходимо регулярно очищать от грязи и смазывать. Механические запоры рекомендуется перед зимой обрабатывать антифризом против замерзания. Магнитные устройства следует ежемесячно регулировать. Что касается кодовых устройств, то не реже одного раза в квартал их следует перенастраивать или менять.

Виды металлических тамбурных дверей:

– одностворчатые – устанавливаются на площадках, не отличающихся большой
шириной;

– двухстворчатые – предназначены для лестничных клеток, на которых возможна
установка дверного проёма шириной с выше 1200мм;

– дверные конструкции с дополнительными вставками. Позволяют в определённых
ситуациях (например, при необходимости переноса мебели или других габаритных
вещей, при возникновении пожара и т. п.) полностью раскрыть их и использовать
проём на всю ширину;

– двойные двери – обладают наибольшей прочностью и прекрасными изоляционными
качествами.

Отделка входных тамбурных дверей

В отделке современных дверей для тамбура используется широкий спектр материалов.
Повышенным спросом пользуется продукция с порошковым напылением, отделкой
ламинатом, винилискожей. Нередко для оформления используется МДФ.

В принципе же по желанию заказчика может быть реализовано любое дизайнерское
решение. Однако, не стоит забывать, что основополагающими критериями, влияющими
на выбор тамбурной двери, должны стать её надёжность и функциональные
характеристики. Качественная дверь долговечна в использовании, проста в
эксплуатации, способна длительное время выдерживать внешнее воздействие как
термического, так и механического характера.

Факторы, влияющие на надёжность стальных дверей для тамбура

Одним из важнейших факторов является качество и сложность запирающей системы.
Возможности выбора здесь огромные – на российском рынке представлены прочные и
надёжные замки разных конструкций по вполне приемлемым ценам. Рациональным
решением может стать монтаж кодового замка. Хороший вариант – это запорные
механизмы, имеющие возможность перекодирования на случай утери ключей.

Помните, экономия на замковой системе – это снижение уровня вашей зашиты. Лишь
качественные замки позволят стальным тамбурным дверям в полной мере защитить вас
от постороннего вторжения.

Оснащение тамбурной двери дополнительными устройствами также позволит повысить
вашу безопасность и сохранность имущества. Оборудование двери обзорным глазком
оградит вас от нежелательных визитов. Кроме этого, возможно оснащение тамбурного
пространства специализированными видеокамерами слежения и домофоном.

Тамбурные двери

Перегородкой здесь считается стена с запирающейся на ключ дверью. Установить такую конструкцию возможно только с согласия всех владельцев недвижимости в доме. Однако, создание фальш-стенки с аркой и тамбурной дверью без замка, законодательно разрешений не требует. Ведь доступ на территорию возможен для всех жильцов и надзорных служб, ничьи права не ущемлены.

Некое уединение в этом случае будет достигнуто, уменьшатся теплопотери. Но у подобной конструкции есть недостатки. Во-первых, в тамбуре нельзя будет оставлять личные вещи, поскольку к ним возможен доступ нечистых на руку людей. Во-вторых, нет защиты от хулиганов, которые способны испортить дверь и стенки рядом с квартирой.

Если собственник опасается этих моментов, то ему нужно получить разрешение на врезку замка в тамбурную дверь. При этом запирающая конструкция должна открываться изнутри без ключа.

При монтаже тамбурных дверей учитываются следующие моменты:

створка открывается по пути эвакуации;
на пути к выходу не должно быть загромождений вещей, особенно легковоспламеняющихся;
проход – просторный, не меньше 80 см по ширине и двух метров по высоте;
дистанция до соседских дверей – не менее метра.

Тамбурные двери создают только из негорючих материалов. Обычно это стальное полотно или металлическая решетка. Минус последней – отсутствие теплоизоляции.

Суд решит

Есть и еще одна причина, по которой некоторые соседи не только против хранения личных вещей в тамбуре, но и против установки двери.

Уборка подъезда, как уже ранее говорилось, включена в услуги по содержанию общего имущества, и каждый ее оплачивает. Но если соседи не оставили ключ УК, то уборщица просто не может попасть в помещение.

Собственникам либо придется самостоятельно убирать свой тамбур, что нравится далеко не всем, либо договариваться с уборщицей, что они будут открывать ей дверь, например, утром в определенное время.

Тем же, кто против любого захламления тамбура, можно посоветовать обратиться для начала в УК.

Если собственники не передали ключи от тамбурной двери, то управляющие оставляют в почтовых ящиках извещения о том, что в такой-то день необходимо обеспечить доступ контролирующих органов в помещение.

После осмотра УК выдаст предписание о том, чтобы мешающие вещи были убраны. В случае отказа собственника от выполнения предписания, УК может подать в суд.

Можно также подать жалобу на соседей участковому или обратиться в пожарную службу. Для начала они могут выписать предписание убрать вещи, а если это не будет выполнено, то на соседей может быть наложен штраф.

Домофон в двери

Жители многоэтажных домов должны со всей ответственностью подойти к своей безопасности и если тамбурная дверь все время находится в распахнутом состоянии, то может случиться что угодно. Поэтому, чтобы обезопаситься от проникновения недоброжелателей, рекомендуется устанавливать конструкции с домофоном.

Такой тип двери изготавливается из стали толщиной более 2 мм, что повышает надежность конструкции и ее взломоустойчивость, а также оснащен ребрами жесткости, в результате чего толщина полотна составляет не меньше 40 мм. Подобная конструкция имеет большой вес, поэтому при ее установке полотно навешивается на дополнительные петли, что позволяет избежать перекоса или проседания со временем.

Нарушение противопожарных норм

Железные двери, установленные в тамбуре, нередко вызывают вопросы у сотрудников пожарной службы. Согласно нынешним противопожарным нормам, перегораживать аварийные выходы для эвакуации строго запрещено. Это касается и монтажа дополнительных дверей. Помимо этого, запрещается менять направление открывания дверей, которые изначально были установлены в доме и внесены в план.

В такой ситуации виноватой останется управляющая компания, которая и будет нести ответственность за нарушение пожарных норм безопасности. Ведь именно УК должна следить за состоянием общего домового имущества. Неправильно смонтированная тамбурная дверь может стать причиной штрафования управляющей компании пожарной инспекцией.

Стоит отметить, что ответственность все-таки возлагается не только на управляющую компанию. Жильцам дома, поставившим металлическую дверь в тамбуре, также придется отвечать за свой опрометчивый поступок, ведь УК не отличаются снисходительностью и могут подать на собственника в суд. В результате, представители Фемиды будут на стороне управляющей компании и заставят жильца в принудительном порядке демонтировать конструкцию. Все расходы за демонтаж ложатся на собственника жилья.

Ответственность за незаконную пристройку несут исключительно те собственники квартир, которые занимались ее установкой. Если же собственник только купил квартиру, но в тамбуре уже стояла железная дверь, то он не обязан отвечать за действия предыдущего владельца жилья.

Признание права собственности на «тамбур» — случай из практики

Показательным можно считать решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 25 мая 2010 года, в соответствии с которым было удовлетворено требования истицы о присоединении к квартире в МКД части общего коридора площадью 2,1 м.

Перепланировку истица сделала для улучшения своих жилищных условий. Часть общего коридора площадью 2,1 м прилегала к ее квартире, другие жильцы на него не претендовали. На общем собрании собственников МКД данная перепланировка была согласована единогласно, согласие было оформлено соответствующим протоколом. В последствии собственники, отказавшись лично участвовать в судебном заседании, заочно подтвердили суду свое согласие с требованием истицы.

Техническое заключение по факту произведенной перепланировки было выдано ОО ПСП «Стройэкспертиза», которое обследовало «новодел» по назначению суда. Эксперты пришли к выводу, что произведенная перепланировка квартиры с заполнением дверного проема «тамбура» лестничной клетки не повлекла изменений конструктивной схемы здания и значительного увеличения нагрузок на несущие конструкции и перекрытия. Качество строительных работ и характеристики использованных материалов экспертов также удовлетворило. Вывод: дальнейшая эксплуатация квартиры в нормативном режиме возможна.

Пролетарского районного суда г. Тулы, исследовав данные обстоятельства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания за истицей права собственности на часть общего имущества — коридора площадью 2,1 кв.м, который решением суда был присоединен к ее квартире.

Список источников