Досрочное погашение ипотеки: нюансы и подводные камни

Алгоритм гашения ипотеки при аннуитетных платежах

Насколько выгодно расплатиться с ипотекой до окончания срока действия договора при аннуитетной схеме погашения? Метод предполагает одинаковые суммы ежемесячных взносов, но с минимальной суммой погашения тела ссуды в первый год.

Важно! Аннуитет выгоден тем, что заемщик получает одинаковые взносы на весь период выплаты. Отрицательная сторона – в первый год пользования фактически гасятся только проценты банка, сумма жилищного займа практически не гасится.. Здесь досрочное закрытие ипотеки имеет смысл в ускоренном темпе

Через несколько лет клиенту остается исключительно тело займа с минимальным начислением годовой ставки, поэтому платить повышенные суммы экономически невыгодно

Здесь досрочное закрытие ипотеки имеет смысл в ускоренном темпе. Через несколько лет клиенту остается исключительно тело займа с минимальным начислением годовой ставки, поэтому платить повышенные суммы экономически невыгодно.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если планируете сокращать период выплаты долга, аннуитетная схема не даст особой экономии. Смысл будет заключаться в увеличении ежемесячных платежей, поскольку основную часть процентов клиент уже погасил.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Как можно погасить ипотеку досрочно, чтобы оговоренный в договоре платеж был меньше? Если у заемщика появилась определенная сумма средств, которую он вносит для частичного погашения, в заявлении банку указывается желание постепенного сокращения размера ежемесячного взноса. В таком случае ипотечный кредит рассчитывается по новому графику с разнесением крупного одноразового взноса на каждый месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Иной вариант – вносить повышенный взнос для перестраховки на случай утраты работы или отпуска (когда клиент физически или экономически не может заплатить по жилищному займу). В этом случае срок ипотеки остается прежним, но ежемесячно заемщик вносит меньшую сумму за исключением тех периодов, когда оплачивается крупный досрочный взнос.

Выводы

При аннуитетной схеме смысл погашения досрочно состоит исключительно в уменьшении финансовой нагрузки на семью. Особой экономической выгоды заемщики не получают, единственной привилегией остается полное закрытие долга ради вывода из-под обременения объекта недвижимости.

Советы для ипотечных заемщиков

Рекомендации для заемщиков:

Важно изучить кредитный договор
Уделить особое внимание пункту с штрафами за просрочку и досрочным погашением. Подписывать контракт нужно только при полном согласии со всеми условиями.
При наличии финансовой возможности следует оформить частично-досрочное погашение с сокращением срока выплаты
Это поможет быстро погасить ипотеку в Сбербанке с наименьшей переплатой.
Бывают ситуации, когда заемщик полагает, что вскоре его доход может уменьшиться, но в настоящее время у него есть возможность вносить большие суммы

В таком случае банк советует оформить частично-досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа, снижая кредитную нагрузку в будущем.
При наличии дополнительного финансового резерва в виде вклада или инвестиций, банк советует использовать их в качестве дополнительного источника дохода, а не на ЧДП. Таким образом, он оберегает своих заемщиков от сложных финансовых ситуаций.

Ошибки заемщика при досрочном погашении

Самые распространенные ошибки:

Заемщик, имея достаточно крупную сумму, не хочет делать досрочное погашение. При наличии финансовой возможности выгоднее оформить ЧДП и снизить переплату.
Многие не знают, что в сумму частично-досрочного погашения не входит ежемесячный платеж. Если заемщик оформляет ЧДП на 50 тыс., то помимо этого он должен внести еще и взнос по графику.
Некоторые клиенты оформляют частично-досрочное погашение, только скопив большую сумму денег. Это неправильно, потому что, чем позже погашается задолженность, тем меньше будет экономия.
Не все оценивают собственные финансовые возможности

При оформлении частично-досрочного погашения важно позаботиться о «финансовой подушке». Это необходимо на случай увольнения, болезни и т.д.

Правильные шаги заемщика для досрочного погашения

Чтобы быстрее погасить ипотеку, необходимо следующее:

Нужно выбирать ЧДП с сокращением срока выплаты.
Необязательно копить, можно вносить минимальные суммы: 99% от следующего ежемесячного платежа.
Не стоит забывать о налоговом вычете. Полученные средства можно направить на досрочное погашение.Совет: сдав налоговую декларацию в начале года, заемщик получит вычет раньше, сократив переплату.
Следует соглашаться на предложение выгодно рефинансировать ипотечный заем.

Плюсы и минусы преждевременной выплаты

Законодательство создало достаточно комфортные условия для заемщиков по ипотеке: они вправе самостоятельно регулировать процесс досрочного погашения долга. В данном аспекте есть как положительные, так и отрицательные стороны.

Плюсы погашения долговых обязательств раньше срока:

Ипотечный кредит предоставляется на длительный период времени. Заемщику трудно спрогнозировать свое финансовое положение и платежеспособность на весь срок займа. Поэтому многие стремятся избавиться от обязательств, как только возникает такая возможность.
Возможность экономии на процентах, ведь за весь период кредитования начисляется крупная сумма, которая может превышать тело кредита.
После выплаты долга с недвижимости снимается обременение и собственник может распоряжаться ей на свое усмотрение, в т.ч. совершать сделки по отчуждению права собственности.
Погасив кредит, клиент банка может оформить новый при необходимости.

Минусы досрочной выплаты по займу:

Стремясь поскорее рассчитаться с обязательствами, заемщики не учитывают высокий уровень инфляции в стране. Так, за период кредитования их доходы могут вырасти в несколько раз благодаря индексации, а сумма долга останется прежней. По существу, она в несколько раз уменьшится.
Высвобожденные денежные средства можно инвестировать с большей эффективность. Проценты по ипотеке невелики, при этом удачное вложение средств (например, в ценные бумаги) принесет больший доход. Со временем их стоимость только возрастет, а долг наоборот обесценится.
Накопленную сумму можно направить на небольшое приобретение вместо того, чтобы оформлять еще один кредит. Проценты по потребительским займам значительно выше, чем по ипотечным.
Преждевременно погашая долг перед банком, заемщик лишает себя возможности получить налоговый вычет по процентам.

Ипотечный кредит можно погасить досрочно вне зависимости от отношения банка к этому вопросу. Иногда могут возникнуть споры с кредитором в связи с тем, что до 2011г. порядок возмещения долга раньше срока устанавливался финансовой организацией самостоятельно, в т.ч. с введением штрафных санкций. Сейчас в случае разбирательства суд будет на стороне заемщика. Однако преждевременное погашение займа не всегда целесообразно, к данному вопросу стоит подходить взвешенно.

Заявление о досрочном погашении ипотеки от Сбербанка

Заявление – единственно возможное основание для полного или частичного досрочного погашения ипотечной ссуды. Его составление обязательно, а форма установлена внутренними правилами Сбербанка.

Организационные вопросы

Документ следует писать в кредитующем отделении. Теоретически его можно оформить дистанционно, но это неудобно. В живом общении менеджер Сбербанка предоставляет клиенту бланк и помогает его заполнить. Он также согласовывает желаемый результат, — уменьшение аннуитетного платежа либо сокращение срока действия договора. Заемщику следует заранее определиться с:

датой досрочного погашения, которая может приходиться только на рабочий день и в идеале должна совпадать с датой списания ежемесячного платежа;
суммой полного или досрочного погашения;
банковским счетом, с которого будут зачислены средства.

Заявление о досрочном погашении лучше писать заблаговременно, например, за неделю до планируемого списания. При себе следует иметь:

общегражданский паспорт или иной удостоверяющий личность документ;
оригинал или копию кредитного договора;
реквизиты счета, с которого будут перечислены деньги.

Содержание заявления

Документ составляется на имя начальника кредитующего отделения. В отведенные графы заемщику следует вписать:

свое ФИО;
номер и дату подписания ипотечного договора;
номер пункта договора, предполагающего возможность досрочного погашения;
номер счета.

Заявление содержит просьбу о безакцептном (безусловном) списании обозначенной суммы на тело кредита с указанного банковского счета. Правильная формулировка уже зафиксирована в бланке машинописным шрифтом

Реквизиты счета важно вписать внимательно. Ошибки приведут к невозможности завершения процедуры.
Стандартный бланк заявления о досрочном погашении содержит ряд заверений и оговорок

Заявитель:

берет на себя обязательство обеспечить наличие необходимой суммы на указанном банковском счете в день планируемого списания средств на досрочное погашение;
высказывает готовность внести аннуитетный платеж в текущем месяце обычным способом;
подтверждает, что составленное им заявление не отменяет ранее данного Сбербанку поручения о бесспорном списании в счет погашения кредита.

Указанные заверения уже впечатаны в бланк. Факт подписания клиентом заявления свидетельствует о его согласии со всеми пунктами.

Результат

В установленный день происходит списание денег с обозначенного счета на тело кредита. После этого банк пересчитывает аннуитетный платеж и, если об этом просил клиент, уменьшает срок действия договора. Клиенту под роспись предоставляется новый график погашения ипотеки.
Если в установленный день денег на счету недостаточно для выполнения заявления, Сбербанк не производит списание. Ипотечный договор продолжает действовать на ранее согласованных условиях. Никакие санкции к заявителю не применяются. Неудавшееся досрочное погашение не мешает повторному обращению.

Схемы досрочного погашения ипотечного кредита

Как уже говорилось ранее, существует два способа влияния частичного досрочного погашения на ипотеку — можно уменьшить размер ежемесячного платежа или сократить срок кредитования. Оба способа связаны с рядом преимуществ и недостатков.

Необходимо учитывать, что часть банков устанавливают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредитования. Необходимо внимательно читать соглашение, чтобы понимать, какую схему частичного досрочного погашения кредита можно выбрать.

Уменьшение величины ежемесячного платежа.

Уменьшение размера ежемесячного платежа — самая частая схема досрочного погашения кредита. При этом срок расчетов по обязательствам остается прежним. Метод рекомендуется использовать лицам, которые хотят облегчить финансовую нагрузку на бюджет. Метод связан с меньшей экономией, однако он подойдёт лицам, доход которых может внезапно уменьшиться. Дополнительно сокращение нагрузки на бюджет может освободить денежные средства и позволить в последующем вновь предоставить сумму, превышающую ежемесячный платёж. График расчёта по кредиту будет пересмотрен. Заемщику предоставят новую схему расчета, в которой будут указаны платежи с учетом внесенных сумм.

Сокращение срока кредитования.

Если выбрано сокращение срока кредитования, ежемесячный платёж не изменится. Однако закрыть обязательства удастся значительно быстрее. Метод позволяет минимизировать переплату. Он подходит лицам с устойчивым финансовым положением, которые уверены, что смогут продолжить погашение по выбранной схеме в течение всего оставшегося периода.

Без штрафов

Досрочное погашение кредита – это выплата банку некоторой суммы сверх очередного ежемесячного платежа. Сегодня досрочное погашение производится без штрафов и комиссий, но так было не всегда. До 2011 года банки брали за досрочное погашение кредита серьезные комиссии, стремясь вернуть себе «потерянные» проценты. Фактически, заемщик мало выигрывал материально, досрочное погашение давало ему возможность разве что быстрее расплатиться с банком, то есть преимущество в сроке, но не в деньгах.
Эти условия вызывали множество жалоб и негодования заемщиков, в результате чего в октябре 2011 года в Гражданском кодексе РФ появилось четко прописанное правило: «В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части». Это пункт 4 статьи 809. А пункт 2 статьи 810, на который ссылается 809 статья, гласит: «Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно».
Проще говоря, теперь по закону банки не имеют права препятствовать заемщику в выплате кредита досрочно, не имеют права требовать с него за это комиссий и неустоек. Однако о своем намерении внести досрочную выплату заемщик должен уведомить банк за месяц. Впрочем, часто банки в кредитных договорах сами прописывают более короткий срок, обычно это две недели.
Некоторые банки по-прежнему ставят условие невозможности досрочной выплаты кредита в течение первых месяцев, однако это незаконно. «Заявления о том, что банки могут брать проценты по кредиту за период, в который клиент им не пользовался, – это абсурд. Некоторые банки ранее устанавливали моратории или штрафы за досрочное погашение, но это в прошлом, и в настоящий момент подобные пункты в кредитном договоре противоречат действующему законодательству и считаются ничтожными», – подтверждает руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Екатерина Базилевская.

Плюсы и минусы

Клиенты, интересующиеся вопросом, как досрочно погасить ипотеку в банке, видят исключительно выгоду от данного вложения. Действительно, преждевременное закрытие жилищного кредита влечет сразу несколько преимуществ:

Квартира переходит в собственность заемщика, он получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению;
Уменьшается сумма процентов, уплаченных банку за пользование кредитом, ведь чем дольше действует договор, тем больше процентов переплачивает клиент;
Возможность вернуть страховку, оформленную при получении займа (правда, клиент претендует исключительно на частичный возврат);
Освобождение семейного бюджета от регулярных крупных выплат.

Банку досрочное погашение приносит исключительно убытки в виде неполученных процентов за пользование ипотечным займом. Ранее банки лишали клиентов возможности погасить заем досрочно, обязывая платить строго по графику на протяжении запланированного действия договора.

Тем не менее, досрочное погашение таит один недостаток для клиента.

За счет инфляции деньги, который заемщик возвращает банку, постепенно обесцениваются. Сумма выплат по графику платежей остается прежней, но фактическая стоимость денег падает: с каждым годом вы отдаете банку менее ценный объем денежных средств.

Варианты и схемы досрочного погашения

Существует несколько вариантов погашения ипотеки с аннуитетными платежами ранее срока. У каждого варианта есть свои особенности:

Пересчет суммы ежемесячного платежа с сохранением срока кредитного договора. При такой схеме после оплаты суммы в счет досрочного погашения банк осуществляет перерасчет и предоставляет клиенту новый график. По новому графику уменьшается ежемесячный платеж, но остаются прежними дата оплаты и срок действия договора.
Пересмотр графика платежа с сохранением суммы аннуитета. Эта схема заключается в сокращении срока действия договора, но при этом аннуитетный платеж сохраняется в прежнем размере.
Прием и перерасчет в день поступления денежных средств досрочного погашения. Денежные средства, внесенные клиентом, сразу же поступают в оплату задолженности по кредиту. Клиент таким образом не переплачивает проценты.
Досрочное погашение в дату платежа, установленной графиком. При такой схеме оплата кредита осуществляется строго в дату платежа. Т.е. если клиент внес денежные средства, например, 5-го числа, а графиком установлена дата 15-е число, то погашение задолженности произойдет 15-го числа. Соответственно за 10 дней сохраняться ранее начисленные проценты и клиент обязан их оплатить.

Кредитор устанавливает условия предоставления, обслуживания и погашения (в том числе досрочно) ипотечного кредита. Эти правила оговорены в договоре, заключенным с заемщиком, в том числе:

Вид платежа (аннуитетный или дифференцированный). Аннуитетный платеж – это оплата кредита равными взносами ежемесячно по графику. Дифференцированный платеж по ипотеке предусматривает последовательное уменьшение суммы платежа в течение всего срока действия кредитного договора.Большинство банков не предлагают клиентам альтернативу и предоставляют кредит по аннуитету. Банкам выгоднее использовать этот метод расчета, так как выплата процентов больше чем при дифференцированных платежах.
Способ досрочного погашения, при котором может происходить пересчет суммы или пересмотр графика.
Минимальный взнос и дата зачисления средств в счет досрочного погашения. Датой зачисления может быть день подачи заявления или день платежа, определенный графиком.

Единственным условием, которое должно соблюдаться для того чтобы осуществить погашение кредита досрочно, является добросовестное исполнение заемщиком обязанностей по оплате задолженности по кредитному договору, а именно недопущение просрочек и своевременность взноса платежей.

Можно ли заранее выплатить и закрыть ипотечный кредит?

Ипотека является достаточно крупным долговым обязательством с длительным периодом выплаты и немалыми ежемесячными взносами. Немудрено, что каждый заемщик старается скорее ее погасить. Преждевременное покрытие долга значительно уменьшает переплату по процентам.

Банкам такой расклад не выгоден. Их цель – получение прибыли, что возможно только при возврате денежной суммы соответственно первоначальному графику погашения. В таком случае кредитор получит запланированный доход. Поэтому финансовые учреждения стараются максимально затруднить досрочное погашение кредита или компенсировать свои убытки за счет расторопных заемщиков.

Когда такое погашение допустимо, а когда нет?

Преждевременное погашение долга по кредиту может ограничиваться условиями договора. Примером таких требований могут быть:

указание в соглашении минимально допустимой суммы, направляемой на досрочное погашение долга: в зависимости от региона она может варьироваться от 500 до 3000 долларов; принцип простой – чем больше размер минимального взноса, тем сложнее заемщику собрать нужную сумму;
лимит максимальной суммы погашения;
обозначение периода, в который финансовое учреждение не принимает досрочные платежи – от нескольких месяцев до нескольких лет;
обязательство заблаговременно получить у банка разрешение на внесение внеочередного платежа; при этом, когда вопрос согласован, кредитная организация может назначать штрафы в случае просрочки;
оговаривается временной промежуток, в который преждевременное погашение обязательств облагается штрафными санкциями в размере 2-3% от внесенной суммы; такой период начинается с момента заключения договора и может длиться от 3 месяцев до 5 лет, самый частый вариант – полгода;
условие, что даже при погашении долга раньше времени, клиент банка оплатит проценты в полном объеме.

Важно! Должники, оформившие кредит до вступления поправок в силу, также имеют право выплатить средства раньше установленного срока.

Если ипотечный договор содержит условия, создающие препятствия для погашения займа, клиент банка не обязан переплачивать. При возникновении спора он может обратиться в суд и вернуть лишние расходы, при этом на кредитную организацию будут наложены штрафные санкции.

Условия и требования

Единственное законное условие для досрочного погашения и закрытия ипотеки, которое может требовать банк – это уведомить о намерении выплатить долг за 30 дней до фактического внесения денежных средств. Данный срок закреплен в Гражданском кодексе РФ. Кредитор может уменьшить этот период на свое усмотрение, прописав данное условие в договоре. Для того, чтобы сообщить финансовому учреждению о желании досрочно погасить кредит, нужно заполнить заявление в свободной форме или в соответствии с установленным банком образцом.

Скачать бланк заявления о досрочном погашении кредита
Скачать образец заявления о досрочном погашении кредита

Заявление составляется в двух экземплярах и подается в любое отделение кредитной организации. На втором бланке уполномоченным сотрудником ставится отметка о принятии документа.

После выполнения данной процедуры проценты заемщик уплачивает только за фактический период пользования займом. Если долг полностью закрыт, желательно получить документ, подтверждающий этот факт. В случае, когда преждевременно покрыта часть обязательств, банк делает перерасчет и выдает клиенту новый график платежей.

Выгода не очевидна

По словам экспертов, выплачивать ипотечный кредит досрочно имеет смысл в те самые первые годы, когда заемщик отдает банку большую часть процентов. При кредите в 2 миллиона рублей на 15 лет даже сравнительно небольшой досрочный взнос в размере 100 тысяч может сократить срок кредита на целых 20 месяцев. Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей.
Нехитрые подсчеты показывают, что в любом случае сокращение срока кредита выгоднее для заемщика, чем сокращение ежемесячных выплат. Но это касается долгосрочной перспективы, а жить заемщику хочется не потом, а сегодня: многие признаются, что готовы пожертвовать выгодой через 15 лет, но уменьшить выплаты уже сейчас, перераспределив высвободившиеся средства с кредита на отпуск или нужные в быту вещи.
Этим же объясняется и то, что многие заемщики оформляют кредит на максимальное количество лет, переплачивая при этом огромные проценты: ежемесячные выплаты при максимальном сроке минимальны, а сумма кредита – максимальна. «Заемщики изначально оформляют ипотеку на максимально возможный срок, чтобы получить максимальную сумму кредита, – говорит Екатерина Базилевская. – Дело в том, что банки предполагают комфортный платеж по ипотеке в размере от 40% до 50% от дохода заемщика и его семьи, а на практике многие семьи готовы гасить большими суммами, так как располагают неучтенными банком доходами». В то же время статистика показывает, что даже если разница в выплатах при 15-летнем и 10-летнем сроках составляет всего 2-4 тысячи рублей, заемщики часто выбирают 15-летний кредит: эти «лишние» тысячи нужны им сегодня.
Впрочем, заемщикам, у которых каждая копейка на счету и которые не планируют в ближайшие годы менять ипотечную квартиру на более просторную, эксперты советуют и вовсе отказаться от досрочных выплат, пустив свободные средства на отдых, саморазвитие или образование детей. Практика показывает, что в последние годы ипотечные заемщики стали все чаще использовать свободные средства для открытия или развития собственного бизнеса, как поступают крупные бизнесмены во всем мире. Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.

Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:

При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно. Оформление на более длительные сроки связано с желанием клиента застраховать некоторым образом свое материальное положение от непредвиденных экономических ситуаций.
При частичном досрочном погашении ипотечного кредита клиенты могут выбрать, что им важнее в данный момент исходя из собственной финансовой ситуации: сокращение срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа. И тот, и другой вариант уменьшает итоговую стоимость кредита и, следовательно, выгоден заемщику.

Досрочное погашение кредита в любом случае выгодно для заемщика, так как сокращает полную стоимость кредита. Однако при погашении кредита равными аннуитетными платежами наибольшие суммы по процентам гасятся в первую половину общего срока кредитования. Поэтому частичное досрочное погашение кредита при данной схеме становится тем менее выгодным для заемщика, чем ближе срок окончания кредитного договора.

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

Около 10% заемщиков филиала Абсолют Банка в Петербурге уже при получении кредита знают, что будут интенсивно гасить кредит досрочно. Данные заемщики ежемесячно или ежеквартально совершают досрочные платежи и сокращают срок ипотечного кредита с 10-15 лет до фактических 5-7 лет. Еще около10% заемщиков несистемно производят досрочные платежи в небольшой сумме, а некоторые просто самостоятельно увеличивают себе ежемесячный платеж на 5-10 тысяч рублей по своей личной инициативе. Дело в том, что если платеж составляет 30 тыс. рублей при сумме кредита 2 млн рублей на 10 лет под 13%, то в первые 3 года сумма процентов будет около 20 тысяч, а сумма погашения основного долга банку – только 10 тысяч. Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее. Остальные 80% заемщиков придерживаются изначального графика платежей.
Условия досрочного погашения прописаны в любом кредитном договоре, и заемщик должен их придерживаться. Если есть желание изменить условия договора, то это происходит с согласия сторон (банка и заемщика).

Лилия Крейсс-Белова, эксперт по ипотеке АН «Бекар»:

Список источников