Гпзу меняет статус: чем это грозит стройке?. новости строительства

Новые требования к градостроительной документации

Осталось в прошлом то время, когда развитие городов контролировалось единым
государственным механизмом, основанном на плановой экономике и централизованном
финансировании капитального строительства. Современные преобразования в государстве
полностью исключили применение традиционных методов градостроительного проектирования,
начиная от генерального плана развития города и заканчивая проектом застройки
микрорайона. Градостроительная документация остро нуждается в реформировании,
так как градостроительная политика теперь заключается не в тотальном планировании
и контроле всех этапов градостроительной деятельности (от зарождения концепции
генерального плана до ввода конкретных объектов строительства в эксплуатацию),
а в создании условий для устойчивого развития городов.

Цель новой градостроительной политики создание благоприятных условий для вложения
инвестиций в эффективное и целесообразное развитие городов по принципу наилучшего
использования их территорий. Это означает, что градостроительная документация,
являясь средством планирования развития городской территории, должна иметь комплекс
качеств, обеспечивающих оперативное получение информации о состоянии городской
среды на определенной территории, о ее разрешенном использовании, о наличии
ограничений градостроительной деятельности. В получении таких сведений в одинаковой
степени заинтересованы как органы управления городским развитием, поскольку
именно на них лежит ответственность за правильность принятого управленческого
решения, так и заказчик (будущий застройщик), поскольку он заблаговременно,
до вложения инвестиций в строительство объекта, должен убедиться, что предлагаемый
земельный участок действительно удовлетворяет требованиям. Кроме того, градостроительная
документация нового поколения должна обладать возможностью к постоянному совершенствованию
и развитию. Она должна стать эффективным инструментом в руках управления архитектуры
и градостроительства города, особенно если речь идет о городе с миллионным населением.

Сегодня уважающий себя предприниматель не может месяцами ждать решения комиссии
по градостроительству и землепользованию о возможности строительства объекта.
А ведь в настоящее время не менее трех-четырех месяцев приходится затратить
доброму десятку специалистов, чтобы поднять планшеты с топографической съемкой;
изучить архив градостроительной документации; проверить выданную исходно-разрешительную
документацию; узнать, не зарезервировано ли под строительство другого объекта
интересующее клиента место; разобраться с коммуникациями, экологической обстановкой,
организацией дорожного движения и т.д. Понятно, что каждый член комиссии (а
их обычно около 25 человек) должен видеть место будущего освоения своими глазами,
дабы изучить проблему во всей ее полноте и, не дай Бог, не ошибиться при выдаче
заключения.

Каковы же издержки потерянного времени? Для предпринимателя это упущенная
выгода, для города потеря потенциально возможных налогов, для населения
не появившиеся вовремя рабочие места и, следовательно, недополученная зарплата.
Как-то тревожно становится за «устойчивое развитие городов».

Таким образом, следует срочно повсеместно создавать автоматизированную систему
градостроительного проектирования, позволяющую изучить проблему в целом от
существующей ситуации (опорного плана) и перспективы развития территории района
до разрешенного использования запрашиваемого земельного участка, его границ
и правового статуса. А если при этом на большом мониторе в рабочем режиме члены
комиссии по градостроительству и землепользованию увидят не только топографию
и градостроительную документацию, но и видеоизображение местности (с приближением
и удалением, с различными точками восприятия, с возможностью измерить расстояния,
определив тут же нормативные противопожарные разрывы, просчитав допустимую инсоляцию
и т.д.), то перспективы открываются безграничные это уже не опорный план,
а опорный объем, опорный инструментарий.

Пошаговая инструкция внесения изменений в ГПЗУ

Внесение изменений так же относится к виду услуг, предоставляемых физическим и юридическим лицам местным отделением администрации.

Основания для внесения изменений

Для внесение изменений в градостроительный план земельного участка, требуется представить заявление от застройщика с приложением документации.

После проверки оформляется приложение о внесении изменений, которое прилагается к действующему плану. Для этого срок получения ГПЗУ не должен превышать 10 лет.

В заявлении указывают целевое назначение вносимых изменений. Как правило, они касаются:

реконструкции строящегося дома;
изменению контекста в зоне застройки;
изменение разрешённого использования ЗУ, с инновациями застройки.

Эти и иные причины допускают получения дополнительного документа, приложением к старому плану.

Процедура внесения изменений

Заявителю требуется подойти в местный отдел (департамент) администрации по землеустройству и градостроительству и написать заявление о внесении изменений в ГПЗУ, на имя начальника отдела (департамента). К заявлению прилагают:

утверждённый ГПЗУ;
правоустанавливающую и правоудостоверяющую документацию на ЗУ;
кадастровый паспорт;
гражданский паспорт.

Если в интересах собственника участка действует представитель, он прилагает нотариально удостоверенную доверенность. В заявлении указывают причину, по которой вносятся изменения и вид изменений, которые требуется внести. Это заявление оставляется для утверждения в обозначенном отделе. При условии, что запрос актуален, его удовлетворяют, о чём сообщают заявителю.

На основании ГПЗУ составляется новый документ, на титульном листе которого указывается, что таковой является дополнением. Остальные сведения могут совпадать, а могут различаться. Если возникли расхождения, касающиеся кадастровых, технических или юридических характеристик – требуется представить соответствующие бумаги.

Специалисты копируют топографический план, утверждённый ранее, и корректируют его в соответствии с новым проектом зоны застройки, в которую требуется вписать участок заявителя. На него наносятся новые топографические знаки, в соответствии с вносимыми изменениями.

Схема и структура обозначенного приложения остаётся той же. Поэтому далее следует текстовая часть, в которой раскрываются положения, внесённые в дополнения. Таковые касаются не только запроса застройщика, но и объективных изменений, происшедших в этот период в данной зоне населённого пункта.

Начинать строительство дома на участке без предварительного получения градостроительного плана застройки, незаконно и нецелесообразно. Если план не будет утверждён – начатое строительство придётся аннулировать как самострой.

Еще больше информации об установлении границ ЗУ читайте в нашем разделе о межевании.

Срок подготовки ГПЗУ

С начала июля 2017 года в законодательство внесены изменения, согласно которым срок подготовки плана уменьшился с 30 до 20 дней с момента заполнения заявления и передачи его вместе с документацией для рассмотрения уполномоченным органом власти. Как правило, больше времени уходит на сбор необходимого пакета бумаг. Стоит избегать ошибок при оформлении заявления, которые часто приводят к замедлению процесса получения ГПЗУ.

При возникновении проблем с некоторыми категориями ЗУ не обойтись без судебных разбирательств, что также продлевает сроки оформления бумаги. Выдача документации осуществляется бесплатно.

Распространенные причины отказа в предоставлении плана — недействительность переданной документации, невозможность прочесть сведения из заявления, а также отсутствие некоторых бумаг (к примеру, паспорта). Вот почему перед подачей заявления и документации все составляющие пакета рекомендуется проверить.

Процесс

Компании и ИП с учетом действующего постановления должны подавать заявки исключительно в электронной форме. У физических лиц имеется выбор — оформление в классической (бумажной) форме или в электронной форме через портал (в одном окне «Москомархитектуры»). Чтобы подать документы в электронном виде, требуется сделать следующее:

Зайти на сайт Mos.ru по вкладке «Услуги».
Пройти регистрацию личного кабинета.
Следить за ходом подготовки ГПЗУ.

Регистрация личного кабинета может быть произведена на упомянутом сайте или через существующую сеть МФЦ, предоставляющих государственные услуги. Такие центры помогают клиентам в оформлении документов и консультируют по интересующим вопросам. Вариант получения градостроительного плана застройщики Москвы выбирают по личному усмотрению — на бумаге или в электронном виде.

С учетом действующих нормативных актов для получения услуги требуется предоставление следующих бумаг:

Заявления о получении ГПЗУ, которое должно быть оформлено с учетом Приложения под номером 1 к административному регламенту.
Документа, который подтверждает личность заявителя (одного или нескольких), являющихся физическим лицом или представителем компании. Если обращается доверенное лицо, должен выдаваться удостоверяющий личность документ или доверенность.
Выписка из ЕГРИП (если речь идет об индивидуальных предпринимателях).
Выписка из ЕГРЮЛ (для компаний).

Практика показывает, что чем дальше населенный пункт расположен от административного центра, тем больше меняются условия оформления ГПЗУ. От получателя документа может потребоваться топографическая съемка территории земельного надела. В некоторых субъектах РФ даже требуют плату за предоставление градостроительного плана.

Период действия

Ни в одном нормативном документе не упоминается срок действия ГПЗУ. При этом существует указание, что такой документ носит бессрочный характер. Стоимость оформления градостроительного плана достаточно высока, поэтому признавать его нормированным по времени или срочным было бы неправильно с позиции строительной компании. Следовательно, дополнительно утверждать ГПЗУ, проходить процедуры пересогласования или перерегистрировать документ нет необходимости.

Единственное, что может иметь место — необходимость внесения изменений, вызванных различными причинами. Невыполнение такой работы приводит к невозможности начала строительства и проектирования.

Изменения

Отдельного внимания заслуживает внесение изменений в документ. Работа производится в случае выявления ошибок или неправдивости некоторой информации. Суть в том, что юридическая сила информации, внесенной в ГПЗУ, распространяется только на момент внесения, подготовки и утверждения. После ситуация меняется с учетом того, какие работы запланированы в отношении других сооружений. Тесная взаимосвязь между объектами в пределах общего контекста может определяться в пределах общего градостроительного контекста.

Изменение одного объекта на близлежащем земельном участке может привести к необходимости внесения правок касательно возводимого объекта. Процесс внесения изменений определяется с учетом действующих правил и распоряжений, которые вносятся муниципалитетом. Эти правила идентичны для всех строительных компаний.

В некоторых регионах с помощью специального акта устанавливаются требования в отношении пересмотра и приведения в соответствие информации, внесенной в градостроительный план. Эта работа должна производиться с периодичностью один раз в год. В иных случаях муниципалитет информирует застройщика о невозможности ведения дальнейшей деятельности до согласования ситуации и внесения правок в уже существующий ГПЗУ.

Внесением дополнений могут заниматься муниципальные органы власти. Если требование по изменению документа является рекомендацией самих органов самоуправления, строительная компания не должна терпеть убытки от выполнения такой работы. Кроме того, принуждение оформлять градостроительный план за свой счет является противозаконным. На современном этапе в арбитражных судах то и дело возникают ситуации, касающиеся необходимости внесения дополнений (изменений) в градостроительный план.

Судебный орган занимает сторону истца в ситуации, если инициатива о внесении правок исходит от ответчика, а сам он не имеет отношения к изменениям, влияющим на актуальность информации в градостроительном плане. Несмотря на этот факт, судебный орган всегда рассматривает объективные факты, обуславливающие необходимость внесения правок.

Работы, выполненные с помощью MapInfo Professional

В результате поисков наиболее удобного программного продукта для создания кадастрового
комплекса наш выбор остановился на MapInfo Professional. В процессе выполнения
названных работ определились следующие достоинства выбранного программного продукта:

относительная простота и, как следствие, легкость в освоении программы
для обычного пользователя;
качественная русификация как интерфейса программы, так и прилагаемого
к ней справочного материала;
широкое распространение MapInfo, вследствие чего нетрудно найти специалиста,
способного оказать помощь в решении проблемы;
доступность конвекторов для преобразования данных как в формат MapInfo,
так и из этого формата;
наличие программных средств (MapBasic) для решения конкретных пользовательских
задач.

В течение 2001-2002 годов были выполнены следующие работы:

Государственная кадастровая оценка земель г.Омска и земель поселений
двух районов Омской области. Созданы электронные карты (более 90 слоев по
г.Омску) по характеристикам городской среды и по объектам влияния на стоимость
городских земель; к адресному плану привязаны сведения по реальным сделкам
с объектами недвижимости на основе автоматической выборки из базы БТИ по адресам
и инвентарным номерам.
В составе генерального плана развития г.Омска разработан электронный
опорный план в соответствии с разработанным и утвержденным классификатором
функционального зонирования.
Создана обобщенная информационно-аналитическая база объектов градостроительной
деятельности, расположенных на территории г.Омска, на основе растровой топографической
съемки в масштабе 1:500, векторного адресного плана, базы по отводам земельных
участков, базы по исходно-разрешительной документации на новое строительство,
реестров государственной и муниципальной собственности с целью обеспечения
взаимодействия комитета по управлению государственным имуществом Омской области,
департамента недвижимости администрации г.Омска, Управления архитектуры и
градостроительства, центра технической инвентаризации, земельного комитета.
В целях реализации Градостроительного и Земельного кодексов Российской
Федерации, а также Федерального закона «О разграничении государственной собственности
на землю» определен порядок разработки, согласования и утверждения проектов
градостроительной организации и межевания территорий в г.Омске, методика разработки
проектов на бумаге и в электронном виде. Созданы проекты межевания центральной
части города на территории 3 тыс. га по заказу департамента недвижимости администрации
г.Омска. В рамках названной методики разрабатываются градостроительные требования
к земельным участкам, в том числе проекты их границ. Также готовятся предпроектные
материалы с целью обоснования инвестиций в строительство и размещения объектов
в соответствии с намерениями заказчика.
Разработан организационный проект создания Государственного градостроительного
кадастра Республики Бурятия. В настоящее время разрабатывается пилотный проект
ГГК Селенгинского района Бурятии.
Идет подготовка договора о создании примерных электронных правил землепользования
и застройки для различных категорий поселений, расположенных на территории
Омской области по заказу Главного управления по архитектуре, градостроительству
и строительному комплексу Омской области.
Электронные генеральные планы отдельных поселений, проекты планировки жилых
районов в Ханты-Мансийском автономном округе (рис. 3,
, ), проекты градостроительной организации
территориальных образований в Омске выполнялись по заказам местных администраций,
а также юридических лиц собственников земельно-имущественных комплексов.

Как получить ГПЗУ?

Выше упоминалось, что оформление разрешения должно начинаться с получения ГПЗУ. Но что это такое? В чем особенности этого документа? Разберемся с этими нюансами подробнее.

Итак, до начала составления проекта для возведения (реконструкции) сооружения владелец или сторона, арендующая участок земли, обязана получить ГПЗУ – градостроительный план интересующего надела земли. Такое требование прописано в ГрК РФ и должно выполняться участниками строительного процесса. В самом документе содержится информация о планировании территории с учетом норм и требований, действующих на момент оформления.

Документ должен быть под рукой и при решении следующих задач:

Проведение мероприятий по разработке проекта на возведение (восстановление) здания.
При получении разрешения на строительство, а в дальнейшем – и на ввод в эксплуатацию.
Во время создания проекта границ земельного надела, который должен быть застроен.

ГПЗУ – одна из главных бумаг, которая должна быть передана застройщиком или иным заказчиком в проектную компанию для последующего оформления проекта. Если говорить простыми словами, то градостроительный план – база принятия любых проектных решений в отношении строительства (реконструкции) сооружения.

Как правило, ГПЗУ оформляется для конкретного участка земли, который был зафиксирован в кадастровом учете и в отношении которого определены нормы проведения застроечных работ. По документу можно понять особенности планирования территории (уже застроенной или планируемой под возведение сооружения), а также особенности реконструкции сооружения.

После получения ГПЗУ предоставляются следующие права:

Осуществления межевых работ на территориях, подлежащих застройке.
Ввода сооружения в эксплуатацию.
Получения одобрения на возведение объекта.
Разработки проекта (как в отношении строительства, так и восстановления уже существующего здания).
Уточнения пределов участка земли (при межевании территории).

Главная составляющая ГПЗУ – чертеж, где находят отражение ключевые моменты, относящиеся к интересующему участку. Как пример – указание расположения зданий на наделе земли, пределы зоны размещения сооружения, наличие на участке земли памятников или других сооружений с нанесением точных координат.

Данные, приведенные в ГПЗУ, используются на каждом из этапов – начиная от составления проекта и заканчивая получением разрешения на ввод. Стоит отметить, что разработка ГПЗУ производится в отношении наделов, которые имеют конкретное функциональное назначение. К примеру, план может выдаваться под возведение частных и многоквартирных зданий, строительства объектов производственного и непроизводственного типа.

При получении ГПЗУ стоит подготовить полный пакет документов, среди которых должна быть доверенность (если в роли заявителя выступает представитель), кадастровый план участка, соглашение аренды, топографическая съемка, копия бумаги, подтверждающей право собственности на надел земли, согласование ТУ и так далее. Перечень бумаг, необходимый для получения требуемого «пакета», стоит утверждать заранее.

Период действия ГПЗУ законно не установлен, поэтому полученный документ действует неограниченное время. Бумага теряет силу только при соответствующем решении арбитражного суда или администрации. Также к причинам отмены действия можно отнести внесение корректировок в документы, отказ от прав собственности на землю, появление прав на землю у иных лиц и так далее.

Этапы получения информации

Этап 1. На публичной кадастровой карте сведения о граница кадастрового деления представлены в графическом виде и доступны по протоколу WMS в множестве ГИС. WFS-доступ к векторным данным с ПКК закрыт, но есть возможность составления ручного запроса через форму по протоколам обмена POST и GET.

Для примера рассмотрим получение границ кадастровых кварталов на территорию района. Для этого необходимо войти в форму запроса «Кадастровые кварталы» и заполнить сведения, как представлено на рисунке. В данном случае пример дан для кадастрового района 12:01.

PKK_id – 1201; тип геометрии объектов (Geometry Type) – площадной (Polygon) или поли-линия (Polyline); добавить условие фильтрации (Where), 11 знаков – pkk_id BETWEEN 12010000000 AND 12019999999; выбрать формат сохранения данных (Format) – KMZ.

Далее нажимаем на кнопку «Query(POST)» и ждем получение ответа от сервера и сохраняем данные под новым именем

Внимание имеются ограничения в получении количества объектов – 1000. Для контроля данной величины предварительно необходимо выполнить запрос «Query(GET)» для формата html

И если величина будет равна 1000, то необходимо по фильтрации формировать две и более выборки, и загружать данные в два и более kmz-файла.

Этап 2. Дальнейшую процедуру можно произвести с помощь программы «Global Mapper». Подгружаем все kmz-файлы в данной программе и сохраняем в один kml-файл, который в свою очередь открываем в обычном блокноте, и производим операцией «Замена» удаление html-оформления описания объектов, оставляя среднюю часть – номер кадастрового квартала.

Можно, и даже лучше, сохранить данных в формат SHP или MIF, для возможности последующего импорта в ГИС Карта без использования электронного ключа.

Этап 3. Импортируем kml-файл в ГИС, например ГИС Карта. Процедура импорта производится через меню «Файл/Импорт векторных данных из…/Файлы Google Earth (KML)» (операция доступна только при наличии ключа к программе). В форме подключаем подкорректированный kml-файл и файл классификатора, рекомендую «survey.v3.rsc», устанавливаем флажок «Выбрать из классификатора» и далее нажимаем кнопку «Настройка кодов».

Каждому виду объектов kml-файла устанавливаем соответствующий вид объекта классификатора Панорамы, после этого нажимаем на кнопку «Установит», а затем нажимаем кнопку «Выполнить». Номер кадастрового квартала будет прописан в семантике – код не определен (для данного классификатора его номер 30002), который можно перекодировать на семантику — собственное название.

Этап 4. Для приведения к существующим требованиям «Порядок присвоения кадастровых номеров» необходимо создать соответствующую семантику — кадастровый номер. Выполнение этой операции производим путем экспорта данных в формат Excel, в котором производим расчет нового поля и сохранения файла в формат dbf. Подключаем dbf-файл к карте и способом «Обновление семантики» осуществляем запись значений нового поля в семантику — кадастровый номер.

Этапы с 1 по 4 можно откорректировать согласно предложениям в статье «Обработка kmz-файла кадастрового деления ПКК», и тогда не надо будет создавать данную таблицу данных.

Этап 5. Переводим данные границ кадастрового деления в местную систему координат путем пересчета данных из WGS-84 в соответствующую МСК. Как это делается в ГИС Карта можно узнать из статьи «Перевод данных МСК в другую систему координат».

Эпилог. Для получения границ земельных участков в рамках кадастрового квартала (без мусора от других кварталов) технология аналогична, пример для квартала 12:01:0101001, изменяются следующие позиции формы «Земельные участки», относительно предыдущего примера:

PKK_id – 12010101001; добавить условие фильтрации (Where), 16 знаков – pkk_id BETWEEN 1201010100100000 AND 1201010100199999. Или просто в условии (Where) — cad_num like ’12:01:0101001:%’, и выбираем в поле Format — kmz. Далее выполняем запрос GET или POST.

Но к сожалению данный способ стал недоступен ввиду введения ограничений на портале ПКК Росреестра по земельным участкам и поэтому предлагается вытаскивать их границы по каждому из кварталов. Для этого в запросе поле pkk_id не заполняется , а в поле (Where) прописывается для земельного участка с кадастровым номером 12:01:0101001:0001, примерно вот так — CAD_NUM like ’12:01:0101001:1′.

Понравился материал. Кликни в соцсети!

Документы для получения ГПЗУ

Полный перечень необходимых для получения градостроительного плана документов не установлен законодательно. Поэтому однозначного списка нет и его вправе устанавливать территориальный орган власти самостоятельно.

Документы для получения ГПЗУ в Москве: паспорт (при наличии доверенность) и правоустанавливающие документы на ЗУ и дом. Для подачи потребуется зайти на сайт mos.ru и заполнить заявление в онлайн форме.

Инструкция, как получить градостроительного план в Москве и Московской области для юридических и физических лиц — открыть.

Примерный комплект документов для других регионов включает в себя:

заявление заинтересованного лица по форме, утвержденной администрацией;
паспорт заявителя или уполномоченного лица, действующего по нотариальной доверенности;
выписка из ЕГРН на земельный участок;
специальные технические условия для объекта капитального строительства;
топографический план — снимок надела с нанесением всех объектов наземного, подземного и надземного типа, включая коммуникации;
ситуационный план;
специальные технические условия для объекта капитального строительства;
межевой план;
при наличии на участке капитального строения для составления градостроительного плана на участок земли потребуется предоставить технический паспорт строения.
топографический снимок надела с нанесением всех объектов наземного, подземного и надземного типа, включая коммуникации.

Скачать заявление заявления о выдаче ГПЗУ — БланкОбразец

Список документов может быть дополнен по распоряжению органа местного самоуправления для уточнения данных по земельному участку. Информация об этом должна размещаться в свободном доступе.

Часто на сайте администрации города используется бланк заявления, в который требуется вписать все необходимые данные. Документ оформляется в двух экземплярах, один из экземпляров с отметкой остается на руках заявителя.

Подать заявление для получения плана можно несколькими способами. Достаточно выбрать наиболее удобный из перечисленных:

личное обращение заявителя;
через доверенного представителя;
почтовым отправлением с вложением пакета документов по описи и отправкой заказным письмом с уведомлением (в нем ставится отметка о получении, что будет доказательством получения бумаг уполномоченным органом);
передать пакет документов через многофункциональный центр;
подать через портал государственных услуг (еще не все территориальные органы присоединены к системе электронных услуг в части получения градостроительного плана).

Территориальный орган власти для подготовки ГПЗУ в 7-дневный срок от даты получения документов направляет запросы в эксплуатационные организации о возможности подключения к инженерно-техническим сетям планируемого объекта строительства или реконструкции. Технические условия подготавливаются и передаются в департамент.

Ограничения в ГПЗУ – как убрать или поменять?

Ограничения в ГПЗУ могут сделать невозможным дальнейшие согласования документации. В форме градостроительного плана могут указываться следующие виды ограничений участка:

сервитуты, зарегистрированные в ЕГРН;
зоны с санитарно-защитными условиями;
водоохранные зоны.

Также в документе указывается содержание указанных ограничений со ссылками на нормативные или иные акты.

ГПЗУ по своей сути является информационным документом, т.е. не устанавливает и не вводит какие-либо ограничения и запреты, не меняет их содержание. Поэтому обжаловать ГПЗУ бессмысленно, а для снятия или изменения ограничений придется использовать иные способы.

Сервитуты могут регистрироваться в силу закона или соглашения, либо по судебному акту. Зоны с особыми условиями утверждаются актами государственных или муниципальных органов. Следовательно, изменить их границы или вовсе снять санитарно-защитные или водоохранные ограничения можно только через эти же ведомства. Для этого могут потребоваться предусмотреть природоохранные и защитные объекты, очистка и рекультивация участка. Если ограничения связаны с зоной вдоль линейных объектов (газопроводы, иные сети), согласовывать изменения нужно с эксплуатирующей организацией.

В ряде случаев, когда изменить или снять ограничения изначально невозможно, придется менять ранее выбранное место размещения объекта. Для этого могут потребоваться новые инженерные изыскания, проектные работы, экспертизы, публичные слушания в муниципальных образованиях.

Основные разделы

Единая форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя РФ № 741/пр. Она должна применяться на территории всех субъектов РФ и муниципальных образований. Точный перечень сведений, которые будут указаны в бланке плана, зависит от содержания местных градостроительных и землеустроительных документов, кадастровых сведений ЕГРН.

Номер и основание выдачи ГПЗУ

Каждый выданный план учитывается в регистрационных книгах. Поэтому в ГПЗУ указывает присвоенный номер, по которому можно проверить законность выдачи и срок действия документа. Также на титульном листе бланке указывается основание для оформления плана, т.е. реквизиты заявления, сведения о гражданине или предприятии.

Общие данные

В ГПЗУ обязательно обобщаются кадастровые сведения на участок, учтенные в ЕГРН:

местонахождение с детализацией по региону, муниципальному району и поселению;
границы (характерные точки, реестр их координат);
кадастровый номер, если ЗУ поставлен на учет в Росреестре;
площадь;
сведения о строениях, фактически расположенных на земле;
зоны, где планируется возведение объектов капстроительства (эти данные должны соответствовать документации о планировке территории);
реквизиты актов межевания и планирования;
дата выдачи бланка;
сведения об уполномоченном лице.

Если надел, на который выдается ГПЗУ, расположен вне территорий, на которые утверждены проекты планирования, соответствующие строки не заполняются.

Чертежи

В ГПЗУ обязательно включается чертеж земли, на котором будет возведен или реконструирован объект. Чертеж изготавливается на топографической основе, т.е. с отражением ландшафтных меток и высот. В плане будет указано, какая организация готовила схему, дата изготовления чертежа.

Чертеж ГПЗУ

Градостроительные регламенты и виды разрешенного пользования

Если для места размещения и назначения ОКС утвержден градостроительный регламент, сведения о нем будут отражены в разделе 2 ГПЗУ. Также в отношении ЗУ указываются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования. Эти данные должны соответствовать кадастровым сведениям, землеустроительным планам муниципальных образований.

Размеры участка и параметры строительства

В этом разделе указываются сведения, которые повлияют на содержание проекта, возможность возведения и реконструкции объекта капстроительства. В части параметров ЗУ приводятся следующие данные:

минимальные и максимальные размеры, площадь;
минимальные отступы от границ, которые учитываются при размещении ОКС;
предельное количество этажей и максимально возможная высота здания или сооружения;
максимальный процент застройки в границах надела;
требования к архитектурным решениям, действующим в поселении.

Информация о назначении, параметрах и месторасположении указывается, если в отношении ОКС не действует регламент. В этом случае ГПЗУ будет содержать предписания к использованию участка, разрешенная этажность и высота, отступы от границ, иные показатели. Данные об объекте должны соответствовать разрешенным размерам и параметрам ЗУ.

Сведения об объектах

В ГПЗУ должны быть перечислены все объекты, фактически размещенные на участке, с указанием их инвентаризационных или кадастровых номеров. Также приводятся реестровые данные в отношении строений культурного наследия (при их наличии). Для каждого объекта приводятся данные о площади и высоте.

Расчетные показатели

Чтобы соблюсти нормативы обеспеченности объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, в ГПЗУ указываются расчетные показатели. Их будет обязан соблюсти проектировщик, застройщик и подрядчик. Для каждого вида планируемого объекта будут указаны собственные расчетные показатели.

Сведения об ограничениях

Если в ЕГРН или иных базах данных есть сведения о существующих ограничениях для участка, их укажут в ГПЗУ. В частности, указываются зоны действия сервитутов, ограничения по границам использования зон с особыми условиями. Для каждой зоны ограничений приводятся координаты точек границ по кадастровым сведениям.

Дополнительная информация

В заключительных разделах плана будут отражены следующие данные:

сведения об элементах планировочной структуры, если ЗУ расположен на его территории;
сведения о техусловиях подключения к техническим, инженерным сетям;
сведения о красных линиях (обозначают границы территорий общего пользования);
реквизиты нормативных актов, которые использованы при оформлении ГПЗУ.

Готовый план составляется в трех экземплярах. Два экземпляра выдаются заказчику, а третий остается на хранении в уполномоченном органе.

Как получить гпзу:

Watch this video on YouTube

Какие документы необходимы для получения ГПЗУ в Московской области — нюансы

Перечень бумаг для физических и юридических лиц различается.

Физические лица для получения ГПЗУ должны предоставить копии:

Кадастрового паспорта ЗУ (топографическую съемку).
Свидетельства о праве собственности (альтернатива — арендный договор, акт пользования ЗУ).
Паспорта.

Дополнительно можно принести копии договоров с ЖКХ, а также бумаги на сооружения, построенные на ЗУ.

Юридические лица должны (кроме указанных документов) следующие копии:

Подтверждения полномочий директора (приказ, протокол собрания).
Выписку из ЕГРЮЛ.

ИП должны дополнительно передать выписку из ЕГРИП.

Наши рекомендации по подготовке к внесению изменений в ГПЗУ

Если изменения связаны с застройкой смежных участков, мы советуем не полагаться только на административные органы, а пообщаться с соседями и попросить их показать свои градостроительные планы (а мы поможем с ними связаться, ведь контакты у нас есть всех владельцев). Почему возникли такие рекомендации?

Во-первых, изучив соседские ГПЗУ, вы зачастую сможете и самостоятельно определить, как размещать постройки без нарушений, а значит, необходимость в обновлении документа отпадет. Во-вторых, если изменения все-таки требуются, то для полноты картины лучше, чтобы чиновники точно увидели планы смежных участков, а не искали их по архивам (мы все понимаем, что не всегда нужные бумаги находятся вовремя).

Относитесь серьезно к переменам в пространстве, окружающем ваш земельный участок, и не забывайте вносить существенные изменения в ГРЗУ – документ, без которого невозможно начать строительство жилого дома. И тогда проблемы с неправильно возведенными зданиями вас не коснутся.

Список источников