Планировки квартир в домах зеленограда

Юридический взгляд на свободу планировки

Дополнительным ограничением выступает тот факт, что с юридической точки зрения формулировки «свободная планировка» не существует. Это чисто маркетинговый ход, позволяющий укрепить в сознании потенциальных покупателей мысль о полной свободе действий относительно создания планировки. В каждой предлагаемой квартире планировка есть, и эта планировка вовсе не является свободной, расположение и вид каждого элемента утверждены официально еще до начала строительства.

Если клиент захочет что-либо изменить, он обязан согласовать эти изменения в БТИ, в противном случае могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. После согласования (в случае успеха) планировка опять-таки остается статичной, дальнейшие изменения потребуют дополнительных согласований и утверждений. Так что, на самом деле, со стороны застройщика было бы уместнее говорить о богатых возможностях проведения перепланировки в чисто техническом плане, чем о свободной планировке как таковой.

Двух- или трехкомнатная квартира

Маленькая комната в «новостройке» удобно соседствует с санузлом, к тому же в ней есть балкон, который может стать рабочим кабинетом. Поэтому спальню целесообразно размещать именно в этом помещении. Современная планировка дарит некоторую свободу при обустройстве пространства. Сразу нужно решить, будет ли в этом помещении шкаф-купе или же центром его планировки станет спальное место. Но если вы расположите систему хранения в гостиной, тогда спальню можно целиком посвятить главной героине – кровати.

! Существенный плюс новых типов домов – большая площадь. Спальни уже не столь крошечные: кроме стандартной двухспальной кровати и шкафа здесь помещается и другая мебель, есть, где проявить фантазию и реализовать свои мечты

Однако порой приходится и визуально исправлять недостатки помещения.

Если вы когда-нибудь мечтали о необычной спальне, обратите внимание на круглую кровать. Ей, конечно, отводят больше места, чем стандартной прямоугольной модели, зато она, бесспорно, солирует в любой комнате

Спальня не потребует дополнительного декора, так как главной достопримечательностью будет ложе. Хорошо поддержать его форму либо светом, либо кругом из ГКЛ на потолке. К тому же можно установить потолочный карниз по периметру круга и устроить балдахин из текстиля и нитей с кристаллами.

! Если вы мечтаете просыпаться и смотреть, как начинается новый день, организуйте подиум для матраса у окна. Батарею можно перенести на другую стену или вмонтировать в конструкцию вентиляционные решетки. Только во втором случае учтите, что в комнату будет поступать меньше тепла и температура окажется на несколько градусов ниже. Но и это не беда – хорошие металло-пластиковые стеклопакеты защитят вас от холода и сквозняков.

Если вы не нашли планировку своей квартиры в представленных вариантах, не расстраивайтесь. Существует несколько универсальных правил по планировке спальни. Сперва выберите помещение и определитесь с его функциями: то ли это исключительно спальня, то ли спальня-гостиная, или же спальня с рабочим кабинетом. Затем разбейте пространство на основные зоны и продумайте, как их обозначить. В малогабаритных квартирах зонируют исключительно цветом и материалом, а в квартирах нового типа также используют конструкции из ГКЛ, стекла, пластика, текстиля. Это могут быть как стационарные, так и мобильные перегородки. Отличный зонирующий вариант – «японские» шторы.

Планировка хрущевки
Перепланировка квартиры в панельном доме: чешка

Стоимость ремонта квартиры: смета и план

Освещение в квартире и электрика
Дизайн интерьера своими руками

Лёгкий уровень

На этом этапе вы изучаете застройщиков, составляете общее впечатление о рынке новостроек и выбираете компании, которые вам ближе.

1. Посмотрите на сайте застройщика картинки дома и интерьера

Они должны вам нравиться и быть оригинальными, а не скачанными со стока. Проверить просто: щёлкаете по фото правой кнопкой мыши и нажимаете «Найти картинку (Google)». Функция работает в Google Chrome. Если в поисковике таких фото много, это сток или кто-то «позаимствовал» картинку у владельца. Такой застройщик вам не подходит.

2. Изучите страницы застройщика в соцсетях

Instagram, Facebook, «ВКонтакте» — зайдите в соцсети, посмотрите публикации и почитайте комментарии пользователей. Это поможет составить общее впечатление о компании и её проектах.

Затраты и согласования при свободной планировке

Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.

Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора. А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки. Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.

Составим список, что действительно можно изменять в такой квартире:

Площадь кухонь и санузлов за счеткоридоров и подсобок. Жилые комнаты уменьшать с целью увеличения кухонь или туалетов нельзя. Эти помещения относятся к зонам с повышенной влажностью или мокрым зонам, поэтому существенное увеличение размеров помещений приведет к увеличению нагрузки на систему вентиляции.
Можноразмещать внутренние перегородки так, как вам этого хочется. Необходимо понимать, что каждая дополнительная строительная конструкция занимает место, а значит уменьшает количество квадратных метров и стоимость квартиры. Это незаметно при небольших площадях, но на больших пространствах потери будут чувствительны.
Можносоздавать дверные проемы в несущих конструкциях.
Можноразобрать часть стены на балкон, чтобы визуально объединить пространство лоджии и жилой комнаты. Но при этом нельзя переносить радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения на балкон. Почему? Это нарушит гидравлику системы отопления и может привести к пагубным последствиям.

Главное помнить, что для перепланировки необходимо согласование нового плана помещения и документов на него с БТИ, а это требует времени и денег. В частных фирмах вопрос перепланировки оценивается в диапазоне от 40 до одного миллиона рублей.

Такие квартиры, как правило, продают в панельных домах, где заботиться о несущих стенах не нужно, поскольку их роль выполняют внешние конструкции. В такой квартире возможности разграничения пространства действительно шире, но не стоит вестись на красивые цены.

Так, реальная цена всегда ниже заявленной. Панельный дом дешевле построить, чем кирпичный или монолитный, на внутренние перегородки не тратились деньги и трудовые ресурсы, а значит дом вышел быстрее и дешевле. Но именно словосочетание свободная планировка может добавить затрат вроде бы дешевой жилплощади.

Вместительная классическая трехкомнатная квартира

Разработана для семьи с двумя детьми. Образцовый пример правильного разделения в квартире частных (детской комнаты и спальни родителей) и общественных пространств (кухня, гостиная, лоджия).

Комната с двумя большими окнами подходит для двух активных детей от дошкольного до среднего школьного возраста. Вторая по величине комната. Вместит шкаф, двухъярусную кровать, игровую или спортивную зону и два письменных или компьютерных стола.
Спальня родителей компактной правильной формы. Может преобразоваться в отдельную комнату для ребенка, когда дети подрастут и потребуют личное пространство. Кухня, согласно исследованиям, должна быть максимально функциональной – для приготовления блюд, хранения продуктов и семейных завтраков, обедов и ужинов. Поэтому вмещает большой кухонный гарнитур и стол для всех членов семьи.
Гостиная в таких типах семей должна включать разные функции – от рабочих встреч до семейного отдыха. Поэтому ей отводится центральное место: самая большая по площади комната с выходом на лоджию. Справа от входа есть ниша для шкафа или других систем хранения.
Лоджия с видом на набережную, лес и речку. Просторная, может вместить мебель и стать семейной террасой.
Прихожая – функциональная и компактная. Рассчитана на семью, справа от входа – ниша для шкафа-купе. Не «заходит» на транзитную зону между комнатами.
Два санузла удобны для большой семьи, чтобы никого не ожидать. В то же время меньший по размеру санузел можно переделать под семейную гардеробную, освободив пространство в комнатах.

Гостиная

Минимальная площадь гостиной, достаточная для комфортного размещения 3-4 человек, составляет 16 кв. м, а максимальная – 25-30 кв. м. Два небольших двухместных диванчика с журнальным столом займут 4,5 кв. м. Для стандартного дивана и двух кресел со столиком потребуется минимум 6 кв. м., а при свободной расстановке мягкой группы – 9 и более кв. м. Расстояние от дивана или кресла до экрана телевизора должно равняться трем-пяти диагоналям экрана. Таким образом, при наличии телевизора с диагональю 46 дюймов, ширина гостиной должна составлять не менее 3,5 м.

Если гостиную планируется совместить с кухней, то ее площадь может быть немного меньше, чем сумма площадей этих двух помещений. Оптимальным вариантом является выбор жилья с европланировкой, где кухня-гостиная предусмотрена проектом, а количество комнат измеряется по числу спален. При покупке квартиры без европланировки необходимо заранее поинтересоваться, есть ли возможность объединения кухни и гостиной. В квартирах, сдаваемых без внутренних перегородок, такой проблемы не существует. Но в типовых проектах панельных новостроек наличие несущей стены между кухней и расположенным рядом помещением не позволит воплотить такой замысел.

Соотношение метража общей и жилой площади

Вот достаточно распространенная ситуация:площадь холла 17 кв.м., а спальни –11кв.м. Конечно, все индивидуально, но нужно понимать, что именно вы покупаете. Холл — это всего лишь распределительное пространство, из которого вы попадаете в комнаты. Он не должен быть больше самих комнат.

Кстати, практика делать большие холлы пошла из советских времен, когда «выдавалось» определенное ограниченное количество метров на каждого члена семьи, а площадь холла в этом метраже не учитывалась. Поэтому во всех «элитных» домах тех времен были очень большие холлы или коридоры, тогда это считалась однозначным плюсом. Сейчас, когда люди покупают эти дополнительные и не всегда нужные метры, это скорее минус.

Минусы квартир со свободной планировкой

1. Свобода, но не во всём

Стоит заметить, что самого термина «жильё со свободной планировкой» в законодательстве нет, это маркетинговый приём риелторов и застройщиков.

Строительная компания при сдаче дома обязана чётко отметить в поэтажном плане зоны кухни и санузла в каждой квартире. Переносить эти зоны запрещается, потому что все коммуникации проводятся централизованно, и в таком случае возникнет угроза безопасности жильцов дома.

В поэтажном плане указаны и внутренние стены. Часто застройщик обозначает их в квартире перегородками высотой в несколько кирпичей или блоков. Конечно, они легко убираются, однако факт остаётся фактом — свободная планировка всё-таки не совсем свободная.

2. Свобода требует вложений

Другой минус такого жилья — дополнительные затраты. Как правило, квартиры со свободной планировкой сдаются без перегородок и без отделки. Собственнику придётся разрабатывать дизайн-проект, проводить электричество (так как зачастую оно ведётся только до распределительного щита), выполнять отделку. С учётом этих затрат, стоимость квартиры может вырасти в 1,5–2 раза, по оценкам Исследование достоинств и недостатков свободной планировки экспертов.

Дизайнерский план сам по себе ещё не означает, что вы получите жильё мечты. Все изменения необходимо согласовать.

3. Свободу нужно узаконить

Практически любые изменения в обустройстве квартиры со свободной планировкой необходимо узаконить. Но сделать это не так просто. Вот что запрещается Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 во время ремонта такого жилья:

переносить стояки водоснабжения и отопления;
смещать или демонтировать несущие стены;
увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов или за счёт подсобных помещений;
экспериментировать с «мокрыми зонами», то есть переносить или добавлять ванную или санузел туда, где у соседей снизу находятся другие комнаты. Это может привести к появлению сырости, плесени и грибка;
делать жилое помещение меньше 8 квадратных метров;
переносить центральное отопление на балкон.

А вот что можно делать, без согласования изменений в жилинспекции и БТИ:

клеить обои;
штукатурить стены;
менять покрытие пола или потолка.

Сколько займёт согласование в кабинетах чиновников, не знает никто. В любом случае перепланировка уменьшает жилую площадь квартиры. И тогда вы рискуете переплатить за ненужные квадратные метры. Эксперты говорят Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса , что площадь неиспользуемых напрямую зон в квартирах со свободной планировкой после ремонта составит примерно 30–35 процентов.

Способ сложен, но надежен

Традиционным выходом из положения является обращение в администрацию вашего района — в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Для этого делается запрос на выдачу техпаспорта квартиры. Способ этот пригодится тем, кто задумал кардинальную перепланировку жилья: без него вы просто не сможете начать даже подготовительные работы.

Нужно иметь на руках такие документы:

заполненный бланк заявления (выдается на месте);
удостоверение личности (паспорт или иной документ);
доказательство права владения квартирой;
доверенность, если вы поручили эту операцию другому.

У этого метода нет недостатков, кроме одного. Если вы не являетесь владельцем квартиры, но она так сильно приглянулась, что вы хотите своими глазами увидеть подробную схему дома, БТИ не позволит утолить это любопытство. В таком случае выход есть, он особенно понравится тем, кто не мыслит своего существования без всемирной паутины.

Санузел

Удобный санузел должен не просто вмещать в себя всю нужную сантехнику, но и быть достаточно просторным для комфортного посещения. Туалеты размером 0,9 х 1,2 м, до сих пор часто встречающиеся в проектах типовых панельных новостроек, не позволяют наряду с унитазом установить в них раковину для мытья рук. Для того чтобы разместить ее в туалете, необходимо помещение размером 1,2 х 1,5 м.

Площадь ванной до 3 кв. м (например, 1,7 х 1,7 м) не оставляет владельцам квартир возможностей для дизайнерских фантазий. На этой площади можно установить только ванну длиной 160-170 см, компактную раковину и узкий шкаф-пенал или большую раковину с тумбой. При таких размерах помещения ванной встроенную стиральную машину лучше разместить на кухне. Иначе для подхода к ванне и раковине останется «закуток» размером всего 0,6 х 0,9-1 м. Если же на кухне не хватает места для стиральной машины, освободить место под нее можно, заменив ванну небольшой квадратной душевой кабиной. Еще одним вариантом является объединение ванной и туалета. В результате перепланировки образуется помещение общей площадью 4 кв. м.

В помещениях площадью 4-5 кв. м хватит места для ванны, раковины и стиральной машины либо дополнительного унитаза. Если же в квартире хочется устроить настоящий уголок релакса с джакузи, душевой кабиной, большой раковиной, унитазом и биде, то нужно выбирать такие планировки, где площадь ванной составляет 6 и более кв. м.

Оплачиваем время ожидания

Закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем, это относится и к планировке квартиры. Ко времени сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.

Другими словами, владелец новой квартиры не может приступать к ремонту, если он принял решение использовать планировку отличную от той, которую спроектировал и утвердил застройщик. Оформление собственности занимает времени, как правило, от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию, к этому времени следует прибавить еще полгода на утверждение новой планировки. И уже после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет, по меньшей мере, три-пять месяцев.

Все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, будет необходимо снимать жилье для проживания, проводить ремонт и утверждение этой самой «свободной планировки».

Ищем онлайн

Как узнать планировку квартиры по адресу в Интернете? Легче легкого. Но вам предстоит сначала выяснить тип жилого помещения. Если вы проживаете в «сталинке» или «хрущобе», то дело сдвинется с мертвой точки довольно шустро, потому как искать дом в этом случае предстоит даже не по адресу, а по серии.

Серийное строительство было популярно в СССР неспроста: жилья не хватало, а обеспечить им население быстро было архиважно. Потому почти со скоростью света вырастали идентичные дома, а счастливые обладатели получали вожделенные метры

Сначала была мода на кирпичные здания, потом их сменили панельные многоэтажки. Планировки в этих домах называются типовыми.

Объединялись тогда они и по году разработки, и по строительным материалам, использовавшимся при их возведении. Существует 5 групп.

«Сталинские» дома

Эти «сталинки» можно назвать пионерами советской эпохи строительства серийных многоэтажек. Впервые они появились в послевоенный период — в начале 50-х годов. Дома кирпичные, не более 4 этажей (популярный вариант — два). Для них характерны высокие потолки, простор и комфортная планировка.

«Хрущевки»

Относятся они ко второму этапу градостроительства (1957-1961 гг), когда власти слегка подумали, и решили, что упрощенный тип жилья позволит еще стремительнее восполнить дефицит многоквартирных домов. Время рождения пятиэтажных «хрущоб» застало еще рассвет «сталинских» домов, которые почему-то потеряли свою привлекательность для населения в начале 60-х. Основные признаки «хрущоб» — тонкие стены и низкие потолки, небольшие комнаты и совместные санузлы.

«Брежневские» дома

Третий этап строительства жилых массивов ознаменован появлением «брежневок». Конструировать их начали в 1963, а через 7 лет последнее здание было сдано в эксплуатацию. Дома эти превосходили по планировке как малюсенькие «хрущевки», так и более просторные «сталинские». Стали появляться и другие строения, особенностью их является увеличение этажности (до 9-12).

Дома позднего «брежневского» периода

Четвертый период возведения типовых многоэтажек растянулся на 4 пятилетки (1970-1990 гг). Самые поздние из них возводились по всем правилам: в соответствии с Единым Каталогом индустриальных унифицированных строительных изделий (ЕК). Отличие от предшественников — обновленная, улучшенная планировка.

Новострой

Печально известные 90-е, однако, подарили стране и кое-что хорошее: в это время строительство недвижимости шло ударными темпами. Не последнюю роль в этом сыграло видоизменение прошлых планировок и пересмотр подхода к конструированию жилья. Период этот продолжается по сей день.

Однокомнатная квартира

Однокомнатная квартира предполагает, что жизнь будет протекать в основном в одном помещении. В комнате площадью 28,77 м2 обычный диван-трансформер смотрится одиноко. Самый удачный вариант для организации спального пространства – это модульный диван. Современные модели не только состоят из передвижных секций (модулей), но и оснащены раздвижной системой, за счет чего быстро превращаются в просторное спальное место.

Потолки в данном помещении можно опустить на несколько уровней. Высота их позволяет поэкспериментировать с освещением. В однокомнатных квартирах не стоит отказываться от систем хранения. Они могут быть организованы напротив дивана и включать в себя не только миникомоды для нижнего белья, но и всю аудио- и видеотехнику.

! Очень удачно, если в вашей новой квартире вместо газовой плиты стоит электрическая. Вы без проблем и всяких согласований можете перенести кухню в гостиную, а на ее месте организовать полноценную спальню как на представленном плане.

! Аккуратная форма дивана создает ощущение легкости, тонкие ножки обеспечивают эффект парения. Однако «противопоказанием» для использования такой модели в однокомнатной квартире является ее непригодность для сна

Как заказать поэтажный план и экспликацию на нежилое помещение?

Паспорт;
Свидетельство о государственной регистрации права либо договор аренды (либо другой правоустанавливающий документ в зависимости от вида собственности на объект);
Доверенность на человека, подающего документы, оформленную на бланке организации с её печатью;
Гарантийное письмо;

Гарантийное письмо заполняется на бланке организации с датой и исходящим номером. Заверяется печатью организации, подписью уполномоченного лица и подписью бухгалтера. В гарантийном письме прописываются какие именно документы необходимо изготовить, количество их экземпляров, адрес объекта, банковские реквизиты компании, а также даются обязательства по оплате оказанных услуг. Если документы подаются арендатором, то гарантийное письмо обязательно заверяется печатью организации-собственника.

Точно также, как и для квартир, поэтажный план и экспликацию нежилого помещения можно заказать с вызовом обмерщика на объект и без. В первом случае поэтажный план выдается из архивных сведений, во втором- по результатам натурных обмеров на объекте. Мы также как и для квартир рекомендуем заказывать документы на нежилые помещения без вызова обмерщика. Если в процессе обмеров выявятся отклонения от планировки помещения, которая представлена в архиве БТИ или Ростеха, то специалист нарисует их на плане красными линиями и добавит отметку о наличии несогласованной перепланировки:

Поэтажный план БТИ на нежилое помещение в красных линиях.

Таким образом, Вы сами же “засветите” в официальных документах свою незаконную перепланировку. Убрать красные линии без получения соответствующего согласования будет невозможно. Если нежилое помещение располагается в жилом доме, то обращаться за согласованием придется в Жилищную инспекцию, которая автоматически за наличие красных линий выставит штраф. Сейчас для юридических лиц пунктом 9.12 Кодакса об Административных правонарушениях города Москвыштраф составляет уже 300-350 000 рублей.

Просьба выполнить поэтажный план с выездом специалиста на объект для обмеров указывается в гарантийном письме. Если в нём про обследование помещения ничего не сказано, то подготовка документов подразумевается с выдачей сведений о планировке без проведения обмеров. Ниже мы приводим примеры таких гарантийных писем.

Пример гарантийного письма в ТБТИ без вызова обмерщика.

Пример гарантийного письма в ТБТИ с вызовом специалиста на обмеры.

Если собственником нежилого помещения является физическое лицо, то для заказа плана БТИ от него потребуются абсолютно те же документы, что и для квартир (см. пункт 3 данной статьи). С единственной только разницей, что в заявлении надо будет указать не квартиру, а нежилое помещение.

После оформления заказа принимающий документы выдаст счет, который оплачивается непосредственно с расчетного счета юридического лица, заказывающего документы. Работа по подготовке плана начинается только после поступления оплаты с расчетного счета. В случае физического лица счет можно оплатить в терминале.

Риски покупки квартир со свободной планировкой

Какие последствия для собственника могут наступить, если он сделает ремонт так, как ему нравится, и при этом не станет согласовывать перепланировку?

Помимо очевидно низкой ликвидности такой квартиры, возможно также привлечение Собственника к различного рода ответственности.Так, ч.2 ст.7.21КоАП РФустанавливаетадминистративную ответственность за самовольные переустройство и перепланировку жилых помещений. Правда,штраф по соответствующей статье составляет всего около 2500 рублей.

Но это далеко не самое неприятное для собственника. В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок». В случае если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже такого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Если перепланировка не влечет за собой угрозу жизни и здоровью граждан (по такой категории дел обычно проводится экспертиза), суд может сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В любом случае, исход такого дела предвидеть сложно, решение всегда остается на усмотрение суда.

Кроме того, при каких либо ЧП в квартире (протечка воды, газа и т.д.), если такие неисправности коммунальных систем будут признаны судом связанными с произведенной в квартире неузаконенной перепланировкой, на собственника может быть возложена гражданско-правовая обязанность по возмещению соответствующего ущерба. А в случае причинения вреда жизни или здоровью граждан – собственник может быть привлечен даже к уголовной ответственности.

Таким образом, покупая недвижимость с так называемой «свободной планировкой», не следует рассчитывать, что Вы сможете отремонтировать такую квартиру, основываясь исключительно на своих желаниях. С точки зрения закона, квартира уже имеет согласованную с уполномоченными органами планировку. Для того чтобы понять, как выглядит такая квартира по документам, следует запросить у собственника документы БТИ, а в некоторых случаях и строительный (поэтажный) план, после чего показать эти документы специалисту, который определит возможные варианты планировки приобретаемого жилья.

Другие материалы из раздела “Юридическая консультация”

Список источников