Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Планируется ли повышение налога?

Вопрос повышения налогов на земельные участки и увеличения показателя кадастровой стоимости земли связан неразрывно и на данный момент беспокоит как обычных граждан, так и физических и юридических лиц, поскольку для многих из них величина ежегодного взноса в бюджет становится достаточно большим расходом.

За последние несколько лет наметилась тенденция к продаже участков, которые не приносят прибыли и становятся обременением для их владельцев, не имеющих достаточного дохода, для того, чтобы оплатить налог в полной мере.

На данный момент осуществляется постепенный переход именно на расчет от кадастровой стоимости, в связи с чем размер налогов увеличивается и такая тенденция на ближайшее время сохранится.

В общем увеличение налогообложения осуществляется поэтапно – с 2015 до 2020 года рост ставки происходит постепенно (ежегодно на 20%) и, в связи с этим, и те суммы, которая положены к оплате за собственность, аналогичным образом становятся больше.

С одной стороны, как утверждают эксперты, повышение размеров поступления в бюджет страны является необходимой мерой, которая поможет изыскать средства на развитие инфраструктуры, финансирование модернизации различных объектов.

Однако, с другой стороны, каждый отдельный собственник земельного участка не всегда может выделить такую сумму средств.

Больше всего значительным увеличением расходов обеспокоены предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, особенно те, которые заняты деятельностью в сфере сельского хозяйства – именно для таких категорий кадастровая стоимость за последнее время выросла больше всего.

Судебный порядок

Рассматриваемая категория дел находится в компетенции суда города федерального значения (это городские суды Москвы и Питера, областные суды). Основная задача заявителя – грамотно составить исковое заявление. В нём указывается:

Название и адрес суда, в который направляется заявление;
Сведения о заявителе: ФИО, адрес, контакты физического лица; наименование, ИНН, юридический адрес организации;
Сведения об ответчике (им является государственный орган, проводивший оценку недвижимости и определивший её кадастровую стоимость и Росреестр): наименование, адрес, контакты;
Основания оспаривания кадастровой стоимости и доказательства её завышения;
Указание на обращение в комиссию и её решение (обязательно только для юридических лиц, так как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде они могут только после рассмотрения такого дела комиссией);
Список приложений.

Скачать ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о пересмотре кадастровой стоимости

Помимо документов, необходимых для рассмотрения заявления комиссией, в суд нужно предоставить:

Почтовые уведомления, о направлении копии иска ответчикам;
Решение комиссии (если оно было);
Квитанцию об оплате государственной пошлины (согласно п.7 ч.1 ст.333.19 НК она составляет 300 рублей).

Снижение кадастровой стоимости участка
Если вы не согласны с утвержденной кадастровой стоимостью земли, можно попробовать ее оспорить. Что необходимо для оспаривания кадастровой стоимости — можно прочитать в статье здесь

Если суд сочтёт необходимым, может быть назначена экспертиза для оценки рыночной стоимости недвижимости либо привлечён специалист для проверки работы оценщика.

Как оспорить кадастровую стоимость участка расскажет консультант по недвижимости:

По результатам рассмотрения дела суд может вынести одно из следующих решений:

Удовлетворить требования истца и снизить кадастровую стоимость до рыночной или представленной заявителем;
Отказать заявителю и оставить в силе существующую кадастровую стоимость.

В первом случае решение суда является основанием для внесения изменений в реестр и пропорционального снижения налогов и других выплат владельца недвижимости.

Во втором случае истец лишается права дальнейшего обжалования той же кадастровой стоимости.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Теперь пройдемся по всему алгоритму и узнаем как происходит пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Куда обращаться и в какие сроки

Изменение стоимости по результатам проведённой ревизии, производят беспрепятственно в течение 6 месяцев после обнародования таковых на официальном сайте. В этом случае обращаются в отделение Росреестра.

Если не успели в срок

Впоследствии проявить инициативу правообладатель может только по одной из перечисленных причин:

Когда он не был информирован о проводящейся ревизии в месте нахождения ЗУ, а результаты не обнародовались в открытом доступе.
Когда претензия на переоценку не превышает 30% от установленной комиссией кадастровой стоимости.
Если установленная сумма оценки превышает установленную рыночную стоимость или приравнена к ней.
Если нарушения получены почвой ЗУ при использовании ядохимикатов, по объективным обстоятельствам, без вины правообладателя.

В числе аналогичных объективных причин, допускающих изменения назначенной стоимости, являются:

уменьшение площади ЗУ;
изменение разрешённого использования;
изменение категории земель.

Для снижения стоимости, правообладатели обращаются в местное отделение Росреестра по электронной очереди. Подают заявку об уменьшении стоимости. Заявление рассматривается администрацией Росреестра. Положительное решение приводит механизм внесения изменений без промедления. Отказ допускает условия:

технические недочёты;
мотивированные законодательством.

В первом случае гражданин вправе получить представленный перечень условий для выполнения, с учётом исправления которых допускается подать заявление повторно. В другом случае целесообразно обратиться в суд.

Составление и подача заявления на переоценку земельных участков

В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:

нарушились права истца при переоценке;
нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
причины, по которым требуется снижение стоимости.

Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.

Если заявление проигнорировано руководством ГКН, то через месяц после передачи по почте, допускается подача заявления в суд.

Документы

К заявлению прилагают доказательную базу о незаконном повышении кадастровой стоимости ЗУ и отказ администрации ГКН в её исправлении. В число доказательств, входят:

Правоустанавливающая документация.
Свидетельство о собственности;
Справки, подтверждающие допустимость требуемых изменений, в том числе — акт исследования почв, акты независимой оценки.
Выписка, выданная Росреестром с указанием констатации факта отказа и мотивационных причин.
Квитанция об уплате госпошлины.

Пошлины и сроки

Госпошлина в суд составляет 300 рублей. Внесение изменение в ГКН пошлиной не облагается.

Рассмотрение в ГКН не превышает один календарный месяц. Отказ обжалуется в срок 10 дней. В суде рассмотрение может занимать два месяца.

Для тех кто только собирается стать собственником земельных участков следует знать что такое выкупная стоимость земельного участка и в каких случаях она необходима.

Как снизить заявленную сумму?

Прежде чем составлять просьбу о пересмотре реестровой стоимости, решите для себя, стоит ли данная проблема тех усилий и материальных затрат, которые вы собираетесь к ней приложить? К примеру, если кадастровая цена превышает рыночную не более чем на 20-30%, оспаривать ее просто не имеет смысла, так как ваши шансы на успех будут не самыми высокими. Более того, далеко не каждый желающий человек может потребовать провести внеплановый пересмотр кадастровой стоимости. Сделать это могут лишь следующие физические и юридические лица:

Владелец участка;
Арендатор;
Бывший собственник недвижимости (если окажется, что затронуты его права и свободы);
Муниципальные органы власти.

Итак, если вы уже узнали, что итоговая кадастровая стоимость участка не оправдала ваши ожидания, у вас есть два пути решения возникшей проблемы. Вы можете самостоятельно выбрать, в какую инстанцию обратиться. Порядок действий в данной ситуации будет примерно следующим:

Получить заключение профессионального оценщика;
Обратиться в экспертную комиссию при территориальном отделении Росреестра;
Подать исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Чтобы доказать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, прежде всего, следует обратиться в оценочную компанию, которая обязательно должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности. Специалист подробно ознакомиться с вашей ситуацией и подскажет, насколько целесообразно действовать дальше. Разумеется, данная услуга будет платной и обойдется в среднем около 7-10 тысяч рублей. Если оценщик подтвердит, что реестровая цена необоснованно завышенная, следующим шагом будет заключение договора на проведение независимой экспертизы, стоимость которой может составить от 10 до 20 тысяч рублей.

Затем вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Обычно они формируются в самом территориальном отделении Росреестра. Ваше обращение должно быть рассмотрено в течение месяца, после чего вас в письменном виде уведомят о результате. Ответ комиссии может быть как положительным, так и отрицательным – в зависимости от того, сочли ли они обоснованными ваши претензии.

Любое действие или решение комиссии может быть обжаловано через суд, причем физические лица вправе составить исковое заявление сразу после выявленного нарушения, а компании и организации, пострадавшие от сотрудников кадастровой палаты, все же должны предварительно получить решение комиссии. Если вы собираетесь действовать через суд, постарайтесь максимально грамотно составить исковое заявление и подготовить все необходимые документы. Кроме того, прежде чем идти в суд, позаботьтесь о том, чтобы нанять хорошего оценщика, который составит правильный отчет и представит все возможные доказательства вины сотрудников кадастры.

Как рассчитать земельный налог, если в течение налогового периода кадастровая стоимость земельного участка изменилась

изменили качественные или количественные характеристики земельного участка;

установили рыночную стоимость участка по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

исправили техническую ошибку в ЕГРН, уменьшили кадастровую стоимость из-за ошибки при ее определении, пересмотрели кадастровую стоимость по решению комиссии или решению суда из-за недостоверных оснований для определения кадастровой стоимости.

Например, в мае 2020 года организация обратилась в суд с заявлением уменьшить кадастровую стоимость принадлежащего ей участка. Первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость была утверждена и введена в действие с 1 января 2017 года. С этой же даты организация начала применять ее для расчета земельного налога. Решение, которым суд удовлетворил заявление организации, вступило в силу в феврале 2020 года. По решению суда изменения в кадастр были внесены с 1 марта 2020 года. Несмотря на это, для расчета земельного налога измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января 2017 года: именно с этой даты организация начала применять ее для расчета земельного налога. Если кадастровая стоимость уменьшилась, то организация вправе пересчитать земельный налог и вернуть переплату за 2020 и 2017 годы.*

В каких случаях организация обязана подать уточненную налоговую декларацию

Из-за ошибки занизили налоговую базу

Когда обязательно подать уточненную налоговую декларацию

Если в ранее сданной отчетности вы нашли ошибки или искажения, из-за которых занизили налоговую базу и недоплатили налог, обязательно сдайте уточненную налоговую декларацию. Но есть еще одно условие. Подавать уточненку нужно, если период, в котором была неточность, известен.

Внимание: подайте уточненку, даже если занизили налоговую базу не из-за ошибки, а из-за других событий

Ошибки в декларациях по налогу на имущество, транспортному, земельному налогам*

Организация сдает уточненные декларации по налогу на имущество, земельному или транспортному налогам. Суммы этих налогов уже включили в расходы. Возникает вопрос: нужно ли уточнять декларации по налогу на прибыль. Ответ – ниже.*

Ситуация: обязана ли организация подавать уточненную декларацию по налогу на прибыль, если она подает уточненку по налогу на имущество (транспортному налогу, земельному налогу)*

Нет, не обязана.*

Так или иначе, но налог на имущество и другие налоги, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, влияют на сумму налога на прибыль, подлежащую уплате в бюджет по итогам отчетного (налогового) периода.*

Есть три варианта уточнений, которые вносят в налоговые декларации:*

уменьшение налоговой базы и суммы налоговых обязательств (например, если в первоначальной декларации по налогу на имущество организация завысила среднегодовую стоимость активов, облагаемых налогом);*

увеличение налоговой базы и суммы налоговых обязательств (например, если в первоначальной декларации по транспортному налогу организация не учла какие-либо объекты налогообложения);

изменение показателей, которые не влияют на налоговую базу и сумму налоговых обязательств (например, если надо уточнить данные справочных разделов).

В третьем случае новых обстоятельств, увеличивающих или уменьшающих налогооблагаемую прибыль, не возникает. Поэтому подавать уточненную декларацию тоже не нужно.

Как при УСН отразить внереализационные доходы

Во внереализационные доходы включают поступления, которые не относятся к доходам от реализации. В частности, это:

штрафы и пени за нарушение условий договора, возмещение убытка и ущерба;

проценты по предоставленным кредитам и займам;

стоимость материалов и запчастей, которые получены при демонтаже или ликвидации зданий, оборудования и иного имущества организации, автономного учреждения

Включите во внереализационные доходы также невостребованную кредиторскую задолженность, которую списываете:

в связи с истечением срока исковой давности. Доход образуется в периоде, когда этот срок истек;

Невостребованную кредиторскую задолженность учтите в доходах при УСН независимо от того, на какой системе налогообложения она образовалась.

В доходы не включайте:

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2020 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2020 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

если цену участка определяли в 2013 году, в 2020 требуется это делать снова.
неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

изменения площади участка пи объединении его с другим;
проведения межевания;
изменения цели землепользования;
ввода в эксплуатацию построенного объекта;
развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.
Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.Владельцы земельных наделов на 2020 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “”):

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 “”).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Уменьшение кадастровой стоимости: подводим итоги

Опротестовать действующую стоимость участка имеет право любое заинтересованное лицо (собственник, арендатор).
Причины снижения стоимости участка могут быть различными. Наиболее весомые среди них – снижение плодородности почвы, передача в сервитут.
Заявка на пересмотр цены земли подается в кадастровый отдел. Далее она подлежит рассмотрению специальной комиссией.
Перед подачей заявления необходимо собрать вескую доказательную базу, свидетельствующую в пользу необходимости снижения стоимости участка.
В случае получения отказа в уменьшении цены, стоит подать иск в суд, не позднее десятого дня после получения выписки.
После принятия положительного решения, стоимость участка и снижение налога происходит не позднее шести месяцев с момента одобрения.

Таким образом, уменьшение кадастровой стоимости вполне реально. Заинтересованному в данном действии лицу, стоит запастись терпением и собрать всю необходимую документацию. Идеальный вариант – обращение за помощью к квалифицированному юристу. Он поможет определить шансы получения одобрения еще на предварительном этапе сбора информации.

Прочтите также: Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

или заполнив форму ниже.

Список источников